근저당 있는 집은 전세계약하면 안 되나요?
근저당이 있다는 이유만으로 전세계약이 불가능한 것은 아닙니다.
실제 부동산 거래에서는 임대인이 주택담보대출을 사용하고 있는 집에 새로운 임차인이 들어오면서 임차인의 잔금으로 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 계약이 많이 이루어집니다.
중요한 것은 근저당이 ‘현재 있다’는 사실보다 잔금 지급 후에도 근저당이 남아 있느냐입니다.
채권최고액과 실제 대출금은 다릅니다
등기부에 채권최고액 1억2천만원이 기재되어 있다고 실제 대출잔액이 1억2천만원이라는 뜻은 아닙니다.
채권최고액은 금융기관이 담보하는 채권의 최고 한도입니다.
반대로 임대인이
“대출은 이제 5천만원밖에 없습니다.”
라고 말한다고 그대로 믿어서도 안 됩니다.
잔금일에는 실제 금융기관 상환금액을 확인해야 합니다.
잔금을 전부 집주인에게 보내고 나중에 대출을 갚게 하면?
피해야 합니다.
예를 들어 전세보증금 잔금이 2억원이고 기존 담보대출 상환액이 7천만원이라고 하겠습니다.
임차인이 2억원을 모두 임대인 계좌로 송금한 뒤
“집주인이 오후에 은행 가서 7천만원 갚기로 했습니다.”
라고 처리하는 것은 안전한 방법이 아닙니다.
잔금 지급과 기존 대출상환, 근저당 말소절차가 서로 연결되도록 처리해야 합니다.
말소조건 특약도 정확하게 작성해야 합니다
‘잔금일에 근저당을 말소한다.’
이 정도로 끝내지 않는 것이 좋습니다.
어떤 근저당을 말소하는지, 언제까지 처리하는지, 잔금과 동시에 기존 대출을 상환하는지 등을 명확하게 작성해야 합니다.
그리고 잔금일에는 실제 상환과 말소절차가 진행되는지 확인합니다.
근저당 말소 접수와 말소 완료는 다릅니다
이 부분도 기억해야 합니다.
법무사가 말소등기를 접수했다고 등기부에서 즉시 근저당이 사라지는 것은 아닙니다.
따라서 잔금 당일에는 상환증빙과 말소서류, 등기접수 관계까지 확인하고 이후 실제 등기부에서 말소됐는지 확인하는 것이 좋습니다.
핵심 정리
근저당이 있는 주택도 말소조건으로 전세계약할 수 있습니다. 핵심은 임차인의 잔금 지급과 기존 담보대출 상환, 근저당 말소절차를 서로 연결하여 처리하는 것입니다.
근저당뿐 아니라 신탁·건축물대장·선순위보증금·임대인의 세금까지 포함한 전체 전세계약 점검사항은 아래 글에서 확인할 수 있습니다.
👉 전세계약 전 반드시 확인해야 할 7가지｜등기부등본만 보면 안 되는 이유
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| 근저당 있는 집 전세계약 해도 될까? |
