앞으로 5년 서울 전월세 폭등할까? 전세는 줄고 월세는 더 오르는 진짜 이유
서울 집값보다 앞으로 전월세가 더 걱정됩니다
앞으로 5년 동안 서울 부동산시장에서 정말 걱정해야 할 것은 아파트 매매가격만이 아닐 수 있습니다.
오히려 무주택자와 청년, 신혼부부가 매달 직접 부담해야 하는 전세와 월세 가격이 더 큰 문제가 될 가능성이 있습니다.
이 글에서는 한 가지 가정을 두고 살펴보겠습니다.
비거주 1주택자가 집에 직접 거주하지 않을 경우 양도소득세 감면 혜택에서 전면 배제된다고 가정하겠습니다.
여기에 서울 아파트 토지거래허가제가 계속되고, 재건축·재개발 사업도 제대로 착공되지 않는 상황이 앞으로 몇 년 더 이어진다면 어떻게 될까요?
제 생각에는 서울 전월세시장이 지금보다 상당히 불안해질 수 있습니다.
이유는 간단합니다.
세입자는 계속 집을 구해야 하는데 빌려줄 집은 줄어드는 방향으로 정책과 공급이 동시에 움직이기 때문입니다.
서울 전세가격은 이미 움직이고 있습니다
서울시가 발표한 자료를 보면 2026년 5월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월보다 1.04% 상승했습니다. 2026년 4월 전세 실거래가격 역시 전년 같은 달보다 10.5% 높은 수준이었습니다.
전세 거래 자체도 줄어들고 있습니다.
2026년 6월 서울 아파트 전세 거래량은 7,477건으로 5월 8,542건보다 12.5% 감소했습니다. 반면 월세 거래는 8,819건으로 증가하면서 전체 아파트 임대차 거래의 54.1%가 월세가 됐습니다.
즉 서울에서는 이미
전세물량 감소 → 전세가격 상승 → 월세 증가
라는 흐름이 나타나고 있습니다.
앞으로 정책까지 기존 임대주택을 실거주 주택으로 바꾸는 방향으로 강화된다면 이 흐름이 더 빨라질 수 있습니다.
토지거래허가제는 매매시장만의 문제가 아닙니다
토지거래허가제는 흔히 집값을 잡기 위한 매매 규제로 생각합니다.
하지만 전월세시장에서도 상당히 중요한 정책입니다.
서울 아파트를 매수하면서 실거주 의무가 붙으면 예전처럼 집을 사서 전세를 놓는 방식이 어려워집니다.
집을 사는 사람이 직접 들어가 살면 그 아파트는 주택시장에서 사라지는 것은 아닙니다.
하지만 전세시장에서는 한 채가 사라집니다.
서울 전역 토지거래허가제 시행 이후 2026년 6월까지 누적 허가 신청이 4만8천 건을 넘어섰고, 서울시는 세입자가 있는 주택의 실거주 의무 유예 제도를 시행했지만 6월 기준 유예 건수는 전체 신청의 5.2%에 그쳤습니다.
서울 아파트시장에서 실거주 중심의 거래구조가 장기간 유지된다면 임대용 아파트가 계속 줄어드는 효과가 누적될 수 있습니다.
비거주 1주택 양도세 감면까지 전면 배제된다면
여기서 두 번째 문제가 생깁니다.
앞에서 말씀드렸듯이 이 글에서는 비거주 1주택자가 양도세 감면 혜택에서 전면 배제된다고 가정하겠습니다.
서울에 집 한 채를 가지고 있지만 다른 지역에 거주하면서 자신의 집은 세를 주고 있는 집주인이 있다고 해보겠습니다.
그런데 직접 거주하지 않으면 나중에 집을 팔 때 세금 혜택을 전혀 받을 수 없다면 어떻게 할까요?
서울처럼 장기간 주택가격이 올라 양도차익이 큰 지역에서는 세금 차이가 상당히 커질 수 있습니다.
결국 일부 집주인은 세입자에게 계속 임대를 주기보다 자신이 직접 들어가 사는 선택을 할 가능성이 높아집니다.
여기서 중요한 차이가 있습니다.
토지거래허가제는 주로 아파트 임대물량에 영향을 준다면, 이런 세제가 모든 1주택자에게 폭넓게 적용될 경우 영향은 아파트에만 끝나지 않습니다.
빌라, 다세대, 다가구 등 비아파트시장까지 실거주 전환이 확산될 수 있습니다.
아파트에서 밀려난 세입자가 빌라로 가는데 빌라도 줄어듭니다
이 부분이 제가 가장 걱정하는 지점입니다.
서울 아파트 전세가 부족해지고 전셋값이 올라가면 모든 세입자가 추가 보증금을 마련할 수 있는 것은 아닙니다.
결국 일부 세입자는 가격이 상대적으로 저렴한 빌라·다세대·다가구·오피스텔로 이동합니다.
그런데 비아파트 집주인까지 양도세 혜택을 받기 위해 자신의 집으로 들어오기 시작하면 어떻게 될까요?
아파트에서 밀려난 세입자는 늘어나는데 정작 이들이 들어가야 할 비아파트 임대주택도 줄어들게 됩니다.
수요는 늘어나는데 공급은 줄어드는 구조입니다.
이렇게 되면 서울 전월세 문제는 강남이나 인기 아파트지역에만 머물지 않습니다.
광진·동대문·성북·강서·노원·도봉 등 중저가 지역과 빌라가 많은 지역까지 전세와 월세 상승 압력이 퍼질 수 있습니다.
재건축·재개발이 늦어지면 공급 문제는 몇 년 뒤 더 크게 나타납니다
세 번째 문제는 신규 공급입니다.
재건축이나 재개발 사업은 구역 지정이나 사업계획이 발표됐다고 바로 공급되는 것이 아닙니다.
실제 중요한 것은 착공과 입주입니다.
기존에 1,000가구가 살던 재개발지역에서 주민들이 이주했다고 생각해보겠습니다.
기존 주택은 철거됐기 때문에 1,000가구는 주변 지역에서 새로운 전세나 월세를 구해야 합니다.
새 아파트가 몇 년 뒤 1,500가구나 2,000가구로 늘어난다고 하더라도 당장 그 집에 들어갈 수는 없습니다.
사업이 지연돼 철거 이후 착공까지 오래 걸리면 가장 좋지 않은 상황이 만들어집니다.
기존 주택은 없어졌는데 새로운 주택은 아직 없는 기간이 길어지는 겁니다.
이런 사업장이 서울 곳곳에서 동시에 발생하면 주변 전월세시장에는 상당한 부담이 생길 수밖에 없습니다.
그래서 주택 공급은 발표된 숫자보다 실제 몇 가구가 언제 입주하는지가 훨씬 중요합니다.
앞으로 5년은 어떻게 움직일까?
현재 구조가 유지된다는 가정 아래 저는 앞으로 서울 전월세시장이 다음과 같이 움직일 가능성이 높다고 봅니다.
| 시기 | 예상되는 시장 변화 |
|---|---|
| 2026~2027년 | 아파트 전세물량 감소, 전세가격 상승, 월세 전환 증가 |
| 2027~2028년 | 아파트에서 비아파트로 임차수요 이동 |
| 2028~2029년 | 착공 부족과 재개발·재건축 이주수요 영향 본격화 |
| 2029~2030년 | 서울 외곽과 경기 인접지역까지 전월세 상승 확산 |
| 2030~2031년 | 2026~2028년 착공물량의 실제 입주 여부가 시장 결정 |
특히 저는 2027년부터 2030년 사이를 주의해서 볼 필요가 있다고 생각합니다.
지금 착공하지 못한 주택의 공급 부족이 몇 년 뒤 입주물량 감소로 나타나는 시기와 기존 임대주택의 실거주 전환이 겹칠 수 있기 때문입니다.
서울 전월세 가격은 5년 동안 얼마나 오를까?
5년 뒤 가격을 정확하게 예측하는 것은 불가능합니다.
다만 현재 시장구조가 어떤 방향으로 움직이는지는 살펴볼 수 있습니다.
제 나름대로 세 가지 시나리오를 만들어보면 다음과 같습니다.
| 시나리오 | 5년 누적 전월세 가격 변화 |
| 착공·입주물량 빠르게 회복 | 약 15~25% 상승 |
| 현재 공급부족 구조 지속 | 약 30~45% 상승 |
| 실거주 전환·착공부진 동시 심화 | 약 40~60% 상승 |
이 숫자는 정부기관의 공식 전망치가 아니라 현재 공급과 임대물량 변화가 지속된다는 가정 아래 살펴본 시장 시나리오입니다.
예를 들어 현재 전세 5억원인 주택이 단순히 30~45% 상승한다고 가정하면 5년 뒤에는 약 6억5천만~7억2천만원 수준이 됩니다.
문제는 모든 세입자가 추가로 1억5천만~2억원을 마련할 수 없다는 겁니다.
그래서 실제 시장에서는 전셋값만 계속 올라가기보다 다른 변화가 함께 나타날 가능성이 큽니다.
앞으로는 전셋값보다 월세가 더 큰 문제가 될 수 있습니다
전세 5억원짜리 집이 7억원이 됐다고 해보겠습니다.
세입자가 추가 2억원을 마련하지 못하면 선택지는 많지 않습니다.
보증금을 낮추고 월세를 내야 합니다.
전세 5억원이었던 집이
보증금 3억원 + 월세
형태로 바뀌고,
다시 보증금 마련이 어려워지면
보증금 1억원 + 더 높은 월세
형태로 바뀔 수 있습니다.
이미 서울 아파트 임대차시장에서 월세 거래 비중이 전세를 넘어선 만큼 앞으로는 단순히 전세가격만 볼 것이 아니라 월세화 속도를 함께 살펴봐야 합니다.
저는 앞으로 5년 동안 서울 임대시장에서 가장 중요한 변화가
“전셋값이 얼마나 오를까?”보다 “전세로 나온 집 자체가 얼마나 남을까?”
가 될 수도 있다고 생각합니다.
가장 큰 피해는 결국 무주택자가 받습니다
주택가격이 올라가면 집을 가진 사람은 자산가치라도 올라갑니다.
하지만 전세와 월세가 오르면 무주택자는 매달 주거비 부담만 늘어납니다.
특히 청년과 신혼부부에게는 더 큰 문제입니다.
아파트 전세를 감당하지 못하면 빌라로 이동하고, 빌라에서도 감당하지 못하면 서울 외곽으로 이동합니다.
그래도 주거비가 높다면 구리·하남·남양주·고양·광명·부천처럼 서울 출퇴근이 가능한 경기지역으로 이동할 수밖에 없습니다.
그러면 서울에서 시작된 전월세 상승이 결국 수도권 전월세시장으로 퍼질 수 있습니다.
강남 아파트 가격만 잡는다고 전월세가 안정되는 것은 아닙니다
부동산정책을 평가할 때 강남 아파트 가격이 올랐는지 내렸는지만 보는 경우가 많습니다.
하지만 대부분의 청년과 서민에게 더 중요한 것은 30억원, 50억원짜리 강남 아파트 가격이 아닙니다.
내가 다음 계약 때 전세보증금을 얼마나 더 마련해야 하는지, 월세가 얼마나 오르는지가 훨씬 중요합니다.
매매가격을 잡기 위해 실거주 규제를 계속 강화했는데 그 결과 임대주택이 줄어든다면 세입자 입장에서는 좋은 정책이라고 느끼기 어렵습니다.
특히 기존 임대주택을 줄이는 정책을 시행하면서 동시에 신규주택 공급까지 늦어진다면 문제가 더 커집니다.
기존 임대물량도 줄고 새로운 주택도 들어오지 않는 상황이기 때문입니다.
서울 전월세를 안정시키려면 결국 공급이 필요합니다
전월세 가격을 안정시키는 방법은 의외로 단순합니다.
세입자가 원하는 지역에 감당할 수 있는 가격의 주택이 충분히 있어야 합니다.
아파트뿐 아니라 빌라·다가구·다세대 등 다양한 임대주택이 지속적으로 공급되어야 하고, 재건축·재개발 역시 계획 발표에서 끝나는 것이 아니라 실제 착공과 입주까지 빠르게 이어져야 합니다.
무엇보다 정책을 만들 때 집주인의 실거주를 얼마나 늘릴 것인지뿐 아니라 그 과정에서 임대시장에 남는 주택이 얼마나 줄어드는지도 함께 계산해야 합니다.
임대수요는 그대로인데 임대주택만 계속 줄이면 가격을 안정시키기 어렵습니다.
정리하면
토지거래허가제로 서울 아파트의 실거주가 늘어나고, 비거주 1주택자의 양도세 감면까지 전면 배제되어 빌라·다가구 집주인까지 실거주로 돌아선다고 가정해보겠습니다.
여기에 재건축·재개발 사업의 착공과 입주까지 계속 늦어진다면 서울 임대시장은 앞으로 몇 년 동안 상당한 공급 부족을 겪을 수 있습니다.
아파트 전세 감소 → 전셋값 상승 → 비아파트로 수요 이동 → 비아파트 임대물량 감소 → 월세 증가 → 서울 외곽·경기도로 수요 이동
이 흐름이 제가 앞으로 5년 서울 전월세시장에서 가장 우려하는 부분입니다.
집값을 잡는 것도 중요합니다.
하지만 무주택자에게는 살 수 있는 집보다 당장 빌려서 살 수 있는 집이 먼저 필요합니다.
앞으로 부동산정책의 성과를 평가할 때는 강남 아파트 가격만 볼 것이 아니라 서울 전세물량과 월세가격이 실제로 안정되고 있는지도 함께 봐야 합니다.
여러분은 앞으로 5년 서울 전월세시장, 지금보다 안정될 것으로 보시나요? 아니면 오히려 지금부터가 시작이라고 생각하시나요?
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| 앞으로 5년 서울 전월세가 더 무서워진다. |
