근저당 없는 다가구주택이면 안전할까요?
그렇게 판단하면 안 됩니다.
다가구주택 전세계약에서 가장 많이 놓치는 부분이 기존 세입자의 선순위 임차보증금입니다.
다가구주택은 여러 가구가 살고 있어 외관상 다세대주택과 비슷해 보이지만 권리구조가 다릅니다.
건물 전체가 하나의 소유권입니다.
예를 들어 보겠습니다
다가구주택의 실제 가치가 12억원이라고 가정하겠습니다.
근저당이 2억원이면
“10억원이나 남으니까 안전하겠네.”
라고 생각하기 쉽습니다.
그런데 기존 임차인들의 선순위보증금 합계가 7억원이고 내가 새로 2억원의 전세보증금을 지급한다고 가정하면 이야기가 달라집니다.
근저당 2억원 + 선순위 임차보증금 7억원 + 내 보증금 2억원 = 11억원입니다.
여기에 실제 경매에서는 평상시 매매가격보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 고려해야 합니다.
다가구와 다세대는 권리분석 방법이 다릅니다
다세대주택은 201호, 202호처럼 각각 구분등기가 되어 있습니다.
따라서 내가 계약하는 호실의 개별 등기부를 중심으로 권리관계를 확인합니다.
다가구는 그렇지 않습니다.
내가 301호를 계약한다고 301호만 따로 떼어 계산할 수 없습니다.
선순위보증금 자료를 확인해야 합니다
다가구 전세계약에서는 기존 임차인의 보증금과 전입관계 등을 확인하는 것이 매우 중요합니다.
임대인이
“다들 월세라서 보증금 얼마 안 됩니다.”
라고 말하는 것만으로 판단하면 안 됩니다.
핵심 정리
다가구주택의 전세 안전성은 근저당만으로 판단할 수 없습니다. 건물 전체의 주택가격, 선순위 담보권, 기존 임차인의 선순위보증금과 신규 임차인의 보증금을 함께 계산해야 합니다.
다가구주택은 선순위보증금뿐 아니라 등기부상 근저당과 실제 주택가격을 함께 분석해야 합니다. 근저당이 있는 주택을 말소조건으로 계약하는 경우에는 잔금 처리방법도 중요합니다.
👉 근저당 있는 집 전세계약 해도 될까?｜말소조건 특약과 잔금 처리 방법
전세 계약 전 전체적으로 무엇을 확인해야 하는지 모르겠다면 아래 체크리스트부터 확인해 보시기 바랍니다.
👉 전세계약 전 반드시 확인해야 할 7가지｜등기부등본만 보면 안 되는 이유
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