전세계약, 등기부에 근저당 없으면 안전할까요?
전세계약을 앞두고 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다.
결론부터 말씀드리면 등기부등본에 근저당이 없다는 이유만으로 안전한 전셋집이라고 판단하면 안 됩니다.
저는 10년 넘게 부동산을 운영하면서 수많은 전세계약과 LH·SH 전세임대 계약을 진행했습니다. 실제 계약에서는 등기부뿐 아니라 건축물대장, 선순위 임차보증금, 임대인의 세금 문제와 주택가격까지 함께 확인해야 합니다.
1. 등기부상 소유자부터 확인합니다
가장 먼저 계약하려는 사람이 실제 소유자인지 확인합니다.
등기부등본 갑구에 기재된 소유자와 계약 상대방이 일치해야 합니다.
집주인의 배우자나 자녀가 대신 계약하러 나왔다고 가족이라는 이유만으로 계약하면 안 됩니다. 대리계약이라면 실제 소유자로부터 계약체결 권한을 위임받았는지 확인해야 합니다.
2. 근저당만 보지 말고 갑구와 을구를 모두 봅니다
을구에서는 근저당권 등 담보권을 확인합니다.
하지만 갑구도 중요합니다.
압류, 가압류, 가처분, 경매 관련 사항 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용이 있는지 확인해야 합니다.
3. 신탁등기가 있다면 일반 주택처럼 계약하면 안 됩니다
신탁등기된 주택은 특히 주의해야 합니다.
기존 소유자라고 생각했던 사람이 임대차계약을 체결할 권한을 가지고 있는지부터 확인해야 합니다.
신탁원부와 임대차 권한을 확인하지 않고 계약금이나 보증금을 지급해서는 안 됩니다.
4. 건축물대장을 확인합니다
등기부등본과 건축물대장은 확인하는 내용이 다릅니다.
건축물대장에서는 건물의 용도와 구조, 위반건축물 여부 등을 확인합니다.
특히 빌라·다가구·원룸을 계약할 때 실제 사용하는 공간과 공부상 현황이 다른 경우가 있으므로 반드시 확인합니다.
5. 다가구는 선순위 임차보증금이 핵심입니다
다가구주택은 각 호실이 따로 등기된 다세대주택과 다릅니다.
건물 전체가 하나의 소유권이기 때문에 내가 계약하려는 방의 보증금만 봐서는 안 됩니다.
선순위 근저당 + 기존 임차인의 선순위보증금 + 내 보증금을 건물의 실제 가치와 비교해야 합니다.
6. 임대인의 국세·지방세도 확인합니다
등기부에 근저당이 없다고 임대인에게 다른 채무가 없다는 뜻은 아닙니다.
세금 체납은 향후 경매나 공매가 진행될 경우 보증금 회수와 관계될 수 있으므로 계약 전에 확인해야 합니다.
7. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 확인합니다
“보증보험 가능한 집입니다.”
라는 말만 믿으면 안 됩니다.
임대인이나 중개사가 가입 가능하다고 말하는 것과 실제 보증기관의 심사를 통과하는 것은 다릅니다.
주택가격과 선순위채권 등 가입기준을 확인하고 실제 가입까지 완료해야 합니다.
계약일보다 잔금일 등기부가 더 중요합니다
계약할 때 등기부를 확인했다고 끝나는 것이 아닙니다.
계약일부터 잔금일까지 새로운 근저당이나 압류가 설정될 수 있습니다.
따라서 잔금을 송금하기 직전에 최신 등기부등본을 다시 확인하는 것이 기본입니다.
공인중개사 실무 체크포인트
전세보증금의 안전성을 볼 때는 단순히 ‘근저당이 있느냐 없느냐’를 보는 것이 아닙니다.
주택의 실제 가치에서 선순위 권리를 제외했을 때 내 보증금을 회수할 수 있는 구조인지를 판단해야 합니다.
특히 다가구주택은 기존 세입자의 선순위보증금을 빼놓고 판단해서는 안 됩니다.
핵심 정리
전세계약의 안전성은 등기부등본 하나만으로 판단할 수 없습니다. 소유권, 근저당, 신탁, 건축물대장, 선순위 임차보증금, 임대인의 세금과 주택가격을 함께 확인해야 합니다.
전세계약에서 등기부등본을 확인하다 근저당이 설정된 주택을 발견했다고 해서 무조건 계약을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 중요한 것은 선순위 채권과 보증금의 관계, 그리고 말소조건이라면 잔금일에 실제로 어떻게 처리하는지입니다.
👉 근저당 있는 집 전세계약 해도 될까?｜말소조건 특약과 잔금 처리 방법
 |
| 전세계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 |
