내집톡

정부 부동산 정책이 강남 아파트 매매가격에 집중될수록 서민과 청년의 전월세 시장은 더 불안해질 수 있습니다. 강남 아파트 가격과 서민 주거는 다른 문제입니다 강남의 40억~50억 원대 초고가 아파트 가격을 낮춘다고 청년과 서민이 주로 거주하는 단독·다가구·빌라의 전월세 가격까지 내려가는 것은 아닙니다. 수요층도 다르고 필요한 주택도 다르기 때문입니다. 그런데 정부는 서울 아파트 가격을 부동산 정책의 성적표처럼 생각합니다. 아파트는 실거래가격과 시세를 확인하기 쉽고, 강남 집값이 오르면 정책 실패라는 여론도 커집니다. 이 때문에 복잡한 비아파트 전월세시장보다 눈에 잘 보이는 아파트 매매시장에 정책이 집중됩니다. 실거주를 강화하면 전월세 매물은 줄어듭니다 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자의 부담은 낮추고 비거주 주택과 다주택자의 부담은 높이는 방향입니다. 양도소득세 혜택도 보유기간보다 거주기간을 중요하게 보도록 개편할 계획입니다. 다만 현재는 발표안이므로 국회 논의 과정에서 달라질 수 있습니다. 문제는 집주인이 직접 거주한다고 주택이 새로 생기지 않는다는 것입니다. 집주인이 세입자를 내보내고 입주하면 자가주택은 한 채 늘지만 전월세 주택은 한 채 줄어듭니다. 다주택자가 집을 팔아도 실거주자가 매수하면 결과는 같습니다. 매매 매물은 늘지만 전월세 매물은 사라지고, 기존 세입자는 더 저렴한 빌라나 서울 외곽으로 밀려납니다. 임대사업자를 모두 규제하면 누가 집을 빌려줄까요? 전세사기와 보증금 미반환을 일으키는 임대인은 강하게 퇴출해야 합니다. 하지만 정상적으로 장기임대를 공급하는 임대인까지 투기세력으로 취급하면 민간 전월세 공급이 줄어듭니다. 공공임대만으로 모든 임차 수요를 감당하기도 어렵습니다. 정부는 2027년까지 수도권 매입임대 9만 호를 공급할 계획이지만, 주택 매입과 수리, 입주자 모집까지 시간이 필요합니다. 세금과 실거주 규제는 기존 전월세 매물을 빠르게 줄이는데 공공임대는 실제 입주까지 오래 걸립니다. 현장에서 전월세 대책이 부족하다고 느끼는 이유입니...

 비거주 1주택자 세금 강화는 서울 전세 매물 감소로 이어질 수 있습니다. 집주인이 세금 혜택을 받기 위해 임대를 끝내고 직접 입주하거나, 실거주 매수자에게 주택을 팔 수 있기 때문입니다. 핵심 요약 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자의 세금 부담을 낮추고, 거주하지 않는 주택의 혜택을 줄이는 방향입니다. 비거주 1주택자가 직접 입주하거나 실거주자에게 집을 팔면 기존 전세 매물은 사라집니다. 서울의 임차 수요가 그대로인 상황에서 전세 공급이 줄면 전셋값과 월세가 오를 수 있습니다. 핵심 구조는 ‘실거주 유도 강화 → 임대 종료 → 서울 전세 매물 감소 → 전셋값·월세 상승’입니다. 비거주 1주택자란 무엇인가요? 비거주 1주택자는 주택 한 채를 보유하고 있지만 해당 주택에 직접 살지 않고 전세나 월세를 준 집주인을 말합니다. 본인은 직장, 자녀 교육, 가족 문제 등으로 다른 지역에서 임차로 거주하거나 부모·자녀와 함께 생활할 수 있습니다. 이 글에서 사용하는 비거주 1주택자는 세법상 해외 ‘비거주자’와는 다른 의미입니다. 정식 세법 용어라기보다 한 채를 소유하면서 그 집에 실제로 살지 않는 집주인을 설명하는 표현입니다. 주택 수만 보면 1주택자이지만 서울 임대차시장에서는 전세와 월세를 공급하는 임대인입니다. 따라서 비거주 1주택자의 세금과 실거주 조건이 달라지면 서울 전세 매물에도 직접적인 영향을 줍니다. 2026년 세제개편안에서 비거주 1주택자 세금은 어떻게 달라지나요? 2026년 세제개편안은 주택 수보다 주택가격과 실제 거주 여부를 중요하게 보는 방향입니다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 부담은 낮추고, 거주하지 않는 주택과 다주택에 적용되던 세제 혜택은 줄이는 내용입니다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다. 반면 소유자가 직접 살지 않는 주택과 다주택은 종부세 기본공제 금액을 줄이는 방향으로 설계됐습니다. 양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간보다 실제 거주기간을 더 중요하게 반영합니다. 한 ...

공급 없이 세금만 올리면 서울 집값이 내려갈까요? 공급이 부족한 상태에서 부동산 세금만 올리면 거래량은 줄어들 수 있지만 집값이 안정된다고 보기는 어렵습니다. 집을 사려는 수요는 남아 있는데 시장에 나오는 매물이 줄어들 수 있기 때문입니다. 정부는 보유세를 올리면 다주택자와 고가주택 보유자가 부담을 느껴 집을 팔 것으로 기대합니다. 매물이 늘어나면 매수자가 여러 주택을 비교할 수 있고 가격 협상도 가능해집니다. 여기까지는 맞는 논리입니다. 하지만 집주인이 주택을 실제로 매도하려면 보유세뿐 아니라 양도소득세와 취득세, 향후 집값 전망까지 함께 따져봅니다. 보유하는 동안 내는 세금도 부담스럽고, 팔 때 내야 하는 양도세도 크다면 집주인은 매도를 미룰 수 있습니다. 정부는 매물이 늘어날 것으로 기대했지만 시장에서는 오히려 매물을 거둬들이는 상황이 생길 수 있는 거죠. 세금을 올렸는데 매물이 줄어드는 이유는 무엇일까요? 집주인은 보유할 때의 부담과 지금 팔 때의 부담을 비교합니다. 매년 내는 보유세보다 한꺼번에 부담해야 하는 양도소득세가 훨씬 크다면 주택을 계속 보유하는 편이 낫다고 판단할 수 있습니다. 예를 들어 집주인이 보유세로 매년 1천만 원을 내더라도 주택을 매도할 때 양도세로 수억 원을 부담해야 한다면 바로 집을 팔기는 어렵습니다. 자금 사정이 급하지 않다면 세금정책이 바뀌거나 원하는 가격을 받을 때까지 기다리게 됩니다. 취득세까지 높으면 기존 주택을 팔고 다른 주택으로 이동하는 것도 부담스럽습니다. 현재 집을 처분한 뒤 다시 주택을 구입할 때 큰 비용이 들어가기 때문입니다. 세금으로 집주인의 보유 부담을 높였지만 매도할 수 있는 출구를 함께 열어주지 않으면 매물이 잠깁니다. 거래량은 줄어드는데 시장에 나온 주택이 부족해 가격은 내려가지 않는 상황이 발생합니다. 거래량이 줄면 집값도 내려가는 것 아닐까요? 거래량이 줄었다고 집값이 반드시 내려가는 것은 아닙니다. 집값이 내려가려면 집주인이 기존 가격보다 낮춰서라도 주택을 팔아야 합니다. 매물이 충분한 시장에서...

강남 초고가주택 수요가 서울 중고가 아파트로 이동하는 이유 40억 원 이상 초고가주택의 세금 부담이 커져도 서울의 매수 수요가 사라지는 것은 아닙니다. 선택하는 주택의 가격대와 지역이 달라질 수 있습니다. 40억 원 이상 주택의 세금은 어떻게 달라질까요? 2026년 세제개편안은 실제 거주하는 중저가 1주택자의 부담을 줄이고, 초고가주택과 비거주 주택의 부담을 높이는 방향입니다. 거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 확대하는 내용이 담겼습니다. 정부가 제시한 세 부담 예시를 보면 시가 20억~30억 원대 거주 1주택자는 부담이 줄고, 30억~40억 원대는 변화가 크지 않습니다. 반면 시가 40억~50억 원을 넘어가는 초고가주택은 종합부동산세 부담이 늘어나는 구조입니다. 여기서 40억 원이 하나의 법적 기준선으로 정해진 것은 아닙니다. 주택가격과 공시가격, 보유기간, 실제 거주 여부에 따라 부담이 달라지지만 시장에서는 대략 40억 원을 넘는 주택부터 세금 부담이 커지는 것으로 받아들일 수 있습니다. 양도소득세 장기보유특별공제 역시 단순히 오래 보유하는 것보다 실제 거주 여부를 더 중요하게 보는 방향으로 바뀝니다. 초고가주택은 보유할 때뿐 아니라 나중에 매도할 때의 세금까지 함께 계산해야 하는 상황입니다. 다만 이번 내용은 정부가 발표한 개편안으로 국회 논의 과정에서 달라질 수 있습니다. 실제 매수와 매도 결정은 최종 법률과 시행 시점을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 출처: 2026년 세제개편안 정책브리핑 초고가주택 세금이 오르면 매수자는 집을 사지 않을까요? 초고가주택 세금이 오른다고 집을 살 자금이 있는 사람이 주택 구입 자체를 포기하는 것은 아닙니다. 서울에서 거주하면서 자산가치까지 지킬 수 있는 집 한 채를 찾으려는 수요는 그대로 남습니다. 다주택보다 실거주 1주택이 세금에서 유리한 구조도 유지됩니다. 여러 채의 주택을 사는 대신 자신이 직접 거주할 수 있는 가장 좋은 집 한 채를 선택하려는 흐름은 계속되는 거죠. 다만 50억 원...

 서울 전세난이 심해지면 일부 세입자는 경기도 아파트 매수로 이동합니다. 전세와 매매의 체감 가격 차이가 줄기 때문입니다. 서울 전세난이 왜 경기도 집값을 올릴까요? 서울 전세난이 경기도 집값을 올리는 이유는 서울에서 살려는 수요가 사라지지 않기 때문입니다. 서울 아파트 전세를 감당하지 못한 세입자는 월세로 이동하거나, 출퇴근이 가능한 경기도 아파트를 매수하게 됩니다. 전셋값이 올랐다고 직장과 자녀 학교, 생활 기반을 한꺼번에 바꾸기는 어렵습니다. 결국 서울과 연결된 지역 안에서 보증금과 매매가격을 비교하며 다음 집을 선택하는 거죠. 처음에는 서울 외곽의 저렴한 전세를 찾습니다. 여기서도 적당한 매물을 구하지 못하면 광명·하남·구리·남양주·고양·안양·용인·수원 등 서울 출퇴근이 가능한 경기지역으로 이동하게 됩니다. 서울 전세난은 서울 안에서 끝나는 문제가 아닙니다. 세입자가 이동하는 경로를 따라 경기 전세가격과 매매가격까지 영향을 받습니다. 전세를 구하던 세입자는 왜 아파트를 사게 될까요? 서울 전세보증금과 경기 아파트 매매가격의 차이가 줄어들면 세입자는 매수를 고민하게 됩니다. 큰돈을 전세보증금으로 묶는 것보다 대출을 이용해 내 집을 마련하는 편이 낫다고 판단하기 때문입니다. 서울 아파트 전세보증금이 6억 원이고 출퇴근이 가능한 경기 아파트 매매가격이 8억 원이라고 생각해 보겠습니다. 세입자는 6억 원을 집주인에게 맡길 것인지, 자기자금과 주택담보대출을 이용해 8억 원짜리 집을 살 것인지 비교하게 됩니다. 경기 아파트를 사면 대출이자와 원금을 갚아야 하고 취득세도 내야 합니다. 그러나 2년마다 전세보증금을 올려줘야 하는 부담이 없고, 집주인의 실거주나 매도 때문에 갑자기 이사해야 하는 위험도 줄어듭니다. 특히 결혼하거나 자녀가 생긴 30·40대 가구는 주거 안정성을 중요하게 생각합니다. 서울에서 계속 세입자로 사는 것과 경기도에서 내 집을 마련하는 것의 차이가 크지 않다면 매수 쪽으로 움직이게 됩니다. 서울 전세보증금이 경기 아파트의 자기자금으로 바뀌...

  아파트에서 밀려난 수요가 빌라 전세와 월세를 올립니다 아파트 전세난이 심해지면 빌라·다세대 전월세도 오릅니다. 세입자 수요가 가격이 낮은 주택으로 이동하기 때문입니다. 아파트 전세난은 왜 빌라시장까지 번질까요? 아파트 전세난이 빌라·다세대시장으로 번지는 가장 큰 이유는 세입자의 주거 수요가 사라지지 않기 때문입니다. 아파트 전셋값이 올랐다고 직장과 학교, 생활 기반을 모두 포기하고 다른 지역으로 이동하기는 어렵습니다. 서울 아파트 전세보증금이 4억 원에서 6억 원으로 올랐는데 세입자가 마련할 수 있는 돈은 4억 원이라고 생각해 보겠습니다. 이 세입자는 집을 구하지 않는 것이 아니라 서울 외곽의 오래된 아파트나 같은 생활권의 빌라·다세대주택을 찾게 됩니다. 결국 아파트에서 밀려난 전세 수요가 사라지는 것이 아니라 가격이 낮은 주택으로 내려오는 것입니다. 이런 세입자가 늘어나면 빌라 전세 매물이 빠르게 소진되고, 전세보증금과 월세도 함께 오르게 됩니다. 실거주 중심 세제 개편은 전세 매물을 줄일까요? 2026년 세제개편안은 실제 거주하는 1주택자의 세금 부담을 줄이고, 거주하지 않는 주택과 다주택자의 부담을 높이는 방향입니다. 종합부동산세와 양도소득세 혜택을 실제 거주 여부와 더 강하게 연결하는 내용인데요. 집주인 입장에서는 임대를 계속 주는 것보다 직접 들어가 사는 것이 세금에서 유리해질 수 있습니다. 전세 계약이 끝난 뒤 집주인이 들어가 살면 주택 자체는 그대로 있지만 임대차시장에서는 전세 매물 한 채가 줄어듭니다. 집주인이 주택을 팔더라도 실거주할 사람이 매수하면 결과는 같습니다. 집은 거래됐지만 그 집에 살던 세입자가 이용할 수 있는 전세 매물은 사라지는 거죠. 계속 임대를 주는 집주인은 늘어난 세금과 금융비용을 전세보증금이나 월세에 반영하려는 압력을 받게 됩니다. 따라서 실거주 중심의 세제 개편은 집값뿐 아니라 전월세 매물과 임대료에 미치는 영향까지 함께 살펴봐야 합니다. 다만 2026년 세제개편안은 국회 논의 과정에서 일부 내용이 달라질 수 ...

결론부터 말씀드리겠습니다 구의동 257번지 일원은 현재 역세권 시프트 재개발을 추진 중이며, 주민 동의서도 50% 가까이 모인 상황 입니다. 아직 257번지 일원에 신축빌라 업자들이 들어와 지분쪼개기를 하는 상황은 아닙니다. 하지만 인근 구의동 모아타운 추진지역에서는 신축빌라 업자들이 기존 주택을 매입한 뒤 다세대주택을 지어 세대수를 늘리는 일이 활발하게 벌어지고 있습니다. 257번지도 같은 상황이 벌어지기 전에 동의서를 빨리 모아 선제적으로 막아야 합니다. 신축빌라가 들어오면 왜 사업성이 나빠질까요? 신축빌라가 들어서 세대수가 늘어나면 향후 토지등소유자와 조합원 수가 증가합니다. 조합원 수가 늘어나면 일반분양으로 확보할 수 있는 물량이 줄고, 기존 소유주에게 돌아갈 몫도 줄어듭니다. 사업비 부담과 추가분담금도 커집니다. 신축빌라 업자들은 분양을 마치고 빠져나가고, 그 이후 나빠진 사업성은 기존 원주민들이 떠안게 됩니다. 그래서 신축빌라가 들어온 다음 대응하는 것이 아니라, 건축허가와 착공이 진행되기 전에 막는 것이 중요합니다. 인근 모아타운 추진지역을 반면교사로 삼아야 합니다 현재 구의동 일부 모아타운 추진지역에서는 사업 소식이 알려진 뒤 신축빌라 건축과 지분쪼개기가 진행되고 있습니다. 이로 인해 조합원 수가 늘고, 노후도와 사업성이 나빠지고 있습니다. 구의동 257번지는 아직 같은 상황이 본격적으로 벌어지지 않았습니다. 그렇기 때문에 지금이 오히려 가장 중요한 시기 입니다. 신축빌라가 여러 채 들어선 뒤에는 되돌리기 어렵습니다. 지금 동의서를 빠르게 모아 사업 추진 의지를 분명하게 보여주고, 관계기관에 건축행위 제한 등 필요한 조치를 신속하게 요구해야 합니다. 저도 구의동 257번지 소유주입니다 저 역시 구의동 257번지에 집을 가지고 있는 소유주 입니다. 남의 재산 이야기가 아니라 제 재산이 걸린 문제이고, 우리 지역 소유주 모두의 사업성이 걸린 문제입니다. 누군가 알아서 해결해 주기를 기다려서는 안 됩니다. 우리 사업성은 우리 스스로 지켜야 합니다....