내집톡

서울 집값보다 앞으로 전월세가 더 걱정됩니다 앞으로 5년 동안 서울 부동산시장에서 정말 걱정해야 할 것은 아파트 매매가격만이 아닐 수 있습니다. 오히려 무주택자와 청년, 신혼부부가 매달 직접 부담해야 하는 전세와 월세 가격이 더 큰 문제가 될 가능성 이 있습니다. 이 글에서는 한 가지 가정을 두고 살펴보겠습니다. 비거주 1주택자가 집에 직접 거주하지 않을 경우 양도소득세 감면 혜택에서 전면 배제된다고 가정하겠습니다. 여기에 서울 아파트 토지거래허가제가 계속되고, 재건축·재개발 사업도 제대로 착공되지 않는 상황이 앞으로 몇 년 더 이어진다면 어떻게 될까요? 제 생각에는 서울 전월세시장이 지금보다 상당히 불안해질 수 있습니다. 이유는 간단합니다. 세입자는 계속 집을 구해야 하는데 빌려줄 집은 줄어드는 방향으로 정책과 공급이 동시에 움직이기 때문입니다. 서울 전세가격은 이미 움직이고 있습니다 서울시가 발표한 자료를 보면 2026년 5월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월보다 1.04% 상승했습니다. 2026년 4월 전세 실거래가격 역시 전년 같은 달보다 10.5% 높은 수준이었습니다. 전세 거래 자체도 줄어들고 있습니다. 2026년 6월 서울 아파트 전세 거래량은 7,477건으로 5월 8,542건보다 12.5% 감소했습니다. 반면 월세 거래는 8,819건으로 증가하면서 전체 아파트 임대차 거래의 54.1%가 월세 가 됐습니다. 즉 서울에서는 이미 전세물량 감소 → 전세가격 상승 → 월세 증가 라는 흐름이 나타나고 있습니다. 앞으로 정책까지 기존 임대주택을 실거주 주택으로 바꾸는 방향으로 강화된다면 이 흐름이 더 빨라질 수 있습니다. 토지거래허가제는 매매시장만의 문제가 아닙니다 토지거래허가제는 흔히 집값을 잡기 위한 매매 규제로 생각합니다. 하지만 전월세시장에서도 상당히 중요한 정책입니다. 서울 아파트를 매수하면서 실거주 의무가 붙으면 예전처럼 집을 사서 전세를 놓는 방식이 어려워집니다. 집을 사는 사람이 직접 들어가 살면 그 아파트는 주택시장에서 사라지는 것은 아닙...

부동산 세금을 올리면 정말 집값이 내려갈까요? 집값이 오를 때마다 빠지지 않고 등장하는 대책이 있습니다. 바로 집을 가지고 있는 사람의 세금 부담을 높이는 방법입니다. 보유세를 올리면 집주인이 부담을 느껴 집을 팔고, 매물이 많아지면 집값이 내려갈 것이라는 논리입니다. 그런데 부동산 시장은 그렇게 단순하게 움직이지 않습니다. 집주인은 보유할 때 내는 세금만 보는 것이 아니라 집을 팔 때 부담해야 하는 세금과 다시 집을 구하는 비용까지 함께 계산하기 때문입니다. 특히 보유세와 함께 양도소득세까지 부담이 크다면 집주인이 세금 때문에 바로 집을 내놓는다고 보기는 어렵습니다.  결국 중요한 것은 세금을 얼마나 올리느냐가 아니라 그 정책으로 실제 주택 매물이 얼마나 증가하고, 그 과정에서 전세와 월세 시장은 어떻게 움직이느냐​ 입니다. 집주인이 집을 팔지 않으면 어떤 선택을 할까요? 비거주 1주택자를 생각해보겠습니다. 서울에 아파트 한 채를 가지고 있지만 직장이나 자녀 교육 등의 이유로 다른 지역에서 전세나 월세로 사는 경우가 있습니다. 이런 집주인의 세금 부담이 커지면 몇 가지 선택지가 생깁니다. 집을 팔거나, 세금을 부담하면서 계속 임대를 주거나, 자신이 보유한 집으로 직접 들어가 사는 방법입니다. 이 가운데 실거주가 경제적으로 유리해진다면 집주인이 자신의 집으로 들어가는 사례가 늘어날 수 있습니다. 문제는 그 순간입니다. 집주인이 들어가 사는 집에서는 기존 세입자가 나와야 하기 때문에 전세나 월세 매물 하나가 시장에서 사라집니다. 집주인이 살던 전셋집이 나오니까 똑같은 것 아닐까요? 여기에서 이런 반론이 나올 수 있습니다. 서울에 집을 가진 사람이 평촌에서 전세로 살다가 서울 자기 집으로 들어간다고 해보겠습니다. 서울에서는 전세 한 채가 사라지지만 그 사람이 살던 평촌의 전셋집은 다시 시장에 나옵니다. 숫자로 보면 전세 한 채가 없어지고 다시 한 채가 생기는 것처럼 보입니다. 하지만 중요한 것은 어디에서 매물이 없어지고 어디에서 매물이 생기느냐 입니다. 사...

 서울 재건축 시장에서 가장 강한 관심을 받는 곳을 꼽으라면 빠지지 않는 지역이 있습니다. 바로 압구정·반포·여의도 같은 한강변 재건축 단지 입니다. 가격이 이미 상당히 높은데도 시장의 관심은 계속 이어지고 있습니다. 왜 그럴까요? 단순히 한강이 보이기 때문만은 아닙니다. 한강변 재건축은 한강 조망권이라는 희소성, 서울 핵심 입지, 그리고 재건축 이후 신축 상품성​ 이 동시에 결합되는 구조를 가지고 있습니다. 최근 서울시도 압구정2구역과 신반포16차 같은 한강변 재건축 사업에서 한강과 조화를 이루는 스카이라인, 통경축, 개방형 단지 계획을 주요 요소로 다루고 있습니다. 압구정2구역은 통합심의를 통과하며 최고 66층, 2,381세대 규모로 추진되고 있고, 신반포16차 역시 한강변 경관을 고려한 최고 34층 주거단지로 계획됐습니다. 결국 한강변 재건축의 가격을 이해하려면 단순히 현재 아파트 가격만 볼 것이 아니라 재건축 이후 어떤 주거 상품으로 바뀌는지 를 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 한강변 재건축이 비싸도 몰리는 첫 번째 이유, '희소성' 부동산 가격에서 가장 강력한 요소 중 하나가 희소성입니다. 서울에 아파트는 많지만 한강 바로 앞에 자리한 대규모 주거지는 제한적 입니다. 더구나 재건축이 가능한 대단지이면서 강남 접근성이나 업무지구 접근성까지 갖춘 곳은 훨씬 적습니다. 압구정은 강남 핵심 주거지라는 입지가 있고, 반포는 강남과 한강을 동시에 누릴 수 있으며, 여의도는 금융업무지구와 한강이라는 특징을 가지고 있습니다. 이처럼 지역마다 성격은 다르지만 공통점은 하나입니다. 대체할 수 있는 입지가 많지 않다는 것 입니다. 새로운 택지를 개발한다고 해도 압구정이나 반포, 여의도와 동일한 위치를 새로 만들 수는 없습니다. 그래서 한강변 재건축은 일반적인 신축 공급과는 다른 방식으로 평가될 가능성이 큽니다. 한강 조망권이 실제 집값을 바꾸는 이유 두 번째는 한강 조망권 입니다. 예전에는 한강 조망이 좋은 집의 부가적인 장점 정도로 평가됐다면 최근에는 단지...

전셋값과 월세를 잡으려면 어떻게 해야 할까요? 전셋값과 월세를 안정시키려면 세입자가 원하는 지역에 감당할 수 있는 가격의 임대주택을 꾸준히 늘려야 합니다. 새집을 공급하는 것만큼 기존 전월세 매물이 시장에서 사라지지 않게 만드는 것도 중요합니다. 전세대출을 확대하거나 월세를 지원하는 정책은 당장의 부담을 줄여줄 수 있습니다. 하지만 계약할 수 있는 집이 부족한 상황에서 자금 지원만 늘리면 세입자들이 얼마 없는 매물을 놓고 다시 경쟁하게 됩니다. 결국 전월세 가격 안정의 핵심은 지원금보다 실제로 입주할 수 있는 임대주택의 수와 가격, 위치 입니다. 전월세 가격은 왜 쉽게 내려가지 않을까요? 전월세 가격은 집주인이 정한다고 해서 마음대로 움직이는 것이 아닙니다. 일정한 지역에서 집을 구하려는 사람보다 계약할 수 있는 매물이 적으면 전셋값과 월세가 올라갑니다. 반대로 세입자가 선택할 수 있는 매물이 충분하면 집주인도 주변보다 높은 가격을 계속 요구하기 어렵습니다. 최근에는 전세보다 월세를 선택하거나 월세로 전환되는 계약도 빠르게 늘고 있습니다. 2026년 1~5월 전월세 거래에서 월세가 차지한 비중은 전국 68.6%, 서울 70%, 비아파트 81%로 집계됐습니다. 전세보증금 부담이 매달 내는 주거비로 바뀌면서 세입자의 현금 지출도 커지고 있는 것이죠. 이런 상황에서 전세만 따로 보거나 월세 지원만 늘려서는 부족합니다. 전세와 월세를 하나의 임대차시장으로 보고, 공급과 가격, 안전성을 함께 관리해야 합니다. 첫째, 사람들이 실제로 원하는 지역에 공급해야 합니다 공공임대와 민간 장기임대주택은 수요가 적은 곳에 숫자만 채워 공급해서는 안 됩니다. 직장인과 청년이 많이 찾는 역세권, 업무지역, 대학가와 생활 기반이 갖춰진 지역에 있어야 실제 전월세 수요를 흡수할 수 있습니다. 서울에서 일하는 청년에게 출퇴근이 어려운 외곽 임대주택은 같은 조건의 대체재가 아닙니다. 임대료가 저렴하더라도 교통비와 통근시간이 크게 늘어나면 입주를 포기할 수 있어요. 공급량만큼 입지가 중요한 이...

서울 재개발·재건축 시장에서 앞으로 전셋값을 움직일 수 있는 중요한 변수가 하나 있습니다. 바로 대규모 이주 수요 입니다. 서울 재개발·재건축 정비사업으로 약 8만3천 가구의 이주 수요가 발생할 경우, 이주가 집중되는 지역을 중심으로 전세·월세 수요가 늘고 전세 매물 부족이 겹치면서 단기적인 전셋값 상승 압력이 커질 가능성이 있습니다. 여기서 중요한 것은 8만3천 가구라는 숫자 자체만이 아닙니다. 어느 지역에서, 언제 이주가 시작되고, 그 시기에 주변 전세 매물과 신규 입주 물량이 얼마나 있느냐​ 가 실제 전셋값을 결정할 가능성이 높습니다. 그렇다면 재개발·재건축 이주가 서울 전세시장에 어떤 영향을 줄 수 있을까요? 그리고 투자자와 실수요자는 무엇을 확인해야 할까요? 하나씩 살펴보겠습니다. 서울 재개발 8만3천 가구 이주, 왜 중요한가? 재개발과 재건축은 기존 주택을 철거하고 새로운 아파트를 공급하는 사업입니다. 장기적으로 보면 주택 공급을 늘리는 과정입니다. 하지만 새 아파트가 만들어지기 전에 반드시 거쳐야 하는 단계가 있습니다. 바로 기존 주민들의 이주 입니다. 일반적으로 정비사업은 정비구역 지정 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거 → 착공 → 입주 순으로 진행됩니다. 여기에서 전세시장에 직접적인 영향을 주기 시작하는 단계가 이주 입니다. 수천 가구 규모의 재건축 단지가 이주를 시작하면 기존 주민들이 새로운 거주지를 찾아야 합니다. 문제는 이들이 서울 밖으로 모두 이동하는 것이 아니라는 점입니다. 직장, 자녀 학교, 교통, 생활권 등의 이유로 기존 거주지 주변에서 전세나 월세를 구하려는 수요가 상당 부분 발생할 수 있습니다. 따라서 대규모 정비사업의 이주는 단순한 재개발 뉴스가 아니라 주변 전월세 시장의 새로운 수요를 만드는 이벤트 로 볼 필요가 있습니다. 8만3천 가구가 한꺼번에 이사하는 것은 아니다 여기서 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 약 8만3천 가구가 동시에 이주하는 것은 아닙니다. 각 재개발·재건축 사업장의 진행...

정부 부동산 정책이 강남 아파트 매매가격에 집중될수록 서민과 청년의 전월세 시장은 더 불안해질 수 있습니다. 강남 아파트 가격과 서민 주거는 다른 문제입니다 강남의 40억~50억 원대 초고가 아파트 가격을 낮춘다고 청년과 서민이 주로 거주하는 단독·다가구·빌라의 전월세 가격까지 내려가는 것은 아닙니다. 수요층도 다르고 필요한 주택도 다르기 때문입니다. 그런데 정부는 서울 아파트 가격을 부동산 정책의 성적표처럼 생각합니다. 아파트는 실거래가격과 시세를 확인하기 쉽고, 강남 집값이 오르면 정책 실패라는 여론도 커집니다. 이 때문에 복잡한 비아파트 전월세시장보다 눈에 잘 보이는 아파트 매매시장에 정책이 집중됩니다. 실거주를 강화하면 전월세 매물은 줄어듭니다 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자의 부담은 낮추고 비거주 주택과 다주택자의 부담은 높이는 방향입니다. 양도소득세 혜택도 보유기간보다 거주기간을 중요하게 보도록 개편할 계획입니다. 다만 현재는 발표안이므로 국회 논의 과정에서 달라질 수 있습니다. 문제는 집주인이 직접 거주한다고 주택이 새로 생기지 않는다는 것입니다. 집주인이 세입자를 내보내고 입주하면 자가주택은 한 채 늘지만 전월세 주택은 한 채 줄어듭니다. 다주택자가 집을 팔아도 실거주자가 매수하면 결과는 같습니다. 매매 매물은 늘지만 전월세 매물은 사라지고, 기존 세입자는 더 저렴한 빌라나 서울 외곽으로 밀려납니다. 임대사업자를 모두 규제하면 누가 집을 빌려줄까요? 전세사기와 보증금 미반환을 일으키는 임대인은 강하게 퇴출해야 합니다. 하지만 정상적으로 장기임대를 공급하는 임대인까지 투기세력으로 취급하면 민간 전월세 공급이 줄어듭니다. 공공임대만으로 모든 임차 수요를 감당하기도 어렵습니다. 정부는 2027년까지 수도권 매입임대 9만 호를 공급할 계획이지만, 주택 매입과 수리, 입주자 모집까지 시간이 필요합니다. 세금과 실거주 규제는 기존 전월세 매물을 빠르게 줄이는데 공공임대는 실제 입주까지 오래 걸립니다. 현장에서 전월세 대책이 부족하다고 느끼는 이유입니...

 비거주 1주택자 세금 강화는 서울 전세 매물 감소로 이어질 수 있습니다. 집주인이 세금 혜택을 받기 위해 임대를 끝내고 직접 입주하거나, 실거주 매수자에게 주택을 팔 수 있기 때문입니다. 핵심 요약 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자의 세금 부담을 낮추고, 거주하지 않는 주택의 혜택을 줄이는 방향입니다. 비거주 1주택자가 직접 입주하거나 실거주자에게 집을 팔면 기존 전세 매물은 사라집니다. 서울의 임차 수요가 그대로인 상황에서 전세 공급이 줄면 전셋값과 월세가 오를 수 있습니다. 핵심 구조는 ‘실거주 유도 강화 → 임대 종료 → 서울 전세 매물 감소 → 전셋값·월세 상승’입니다. 비거주 1주택자란 무엇인가요? 비거주 1주택자는 주택 한 채를 보유하고 있지만 해당 주택에 직접 살지 않고 전세나 월세를 준 집주인을 말합니다. 본인은 직장, 자녀 교육, 가족 문제 등으로 다른 지역에서 임차로 거주하거나 부모·자녀와 함께 생활할 수 있습니다. 이 글에서 사용하는 비거주 1주택자는 세법상 해외 ‘비거주자’와는 다른 의미입니다. 정식 세법 용어라기보다 한 채를 소유하면서 그 집에 실제로 살지 않는 집주인을 설명하는 표현입니다. 주택 수만 보면 1주택자이지만 서울 임대차시장에서는 전세와 월세를 공급하는 임대인입니다. 따라서 비거주 1주택자의 세금과 실거주 조건이 달라지면 서울 전세 매물에도 직접적인 영향을 줍니다. 2026년 세제개편안에서 비거주 1주택자 세금은 어떻게 달라지나요? 2026년 세제개편안은 주택 수보다 주택가격과 실제 거주 여부를 중요하게 보는 방향입니다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 부담은 낮추고, 거주하지 않는 주택과 다주택에 적용되던 세제 혜택은 줄이는 내용입니다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다. 반면 소유자가 직접 살지 않는 주택과 다주택은 종부세 기본공제 금액을 줄이는 방향으로 설계됐습니다. 양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간보다 실제 거주기간을 더 중요하게 반영합니다. 한 ...