2025년 10월 17일 - 정부의 10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶이면서, 향후 아파트 전세 시장에 '공급 절벽'이 현실화되며 가격이 급등할 것이라는 심층적인 분석이 나오고 있습니다. 이번 조치는 단순히 매매 시장을 규제하는 것을 넘어, 전세 시장의 근본적인 공급 구조를 바꾸는 '나비효과'를 일으킬 것으로 보입니다.
'갭투자 봉쇄'가 불러온 예견된 공급 쇼크
토지거래허가구역의 가장 강력한 효과는 '2년 실거주 의무' 부과입니다. 이는 전세를 끼고 집을 매입하는, 이른바 '갭투자'의 원천 봉쇄를 의미합니다. 그동안 갭투자는 실수요 시장과 별개로, 임대 시장에 신규 전세 매물을 공급하는 핵심적인 경로 중 하나였습니다. 그러나 이제 토허제 내에서는 이 경로가 완전히 차단됩니다.
전문가들은 이를 두고 **'인위적인 공급 감소'**라고 지적합니다. 시장 논리에 따른 자연스러운 감소가 아니라, 규제로 인해 공급의 한 축이 강제로 사라지는 것입니다. 과거 강남, 용산 등 일부 지역에 한정됐던 토허제가 서울 전역으로 확대되면서, 이 공급 쇼크의 영향력은 이전과 비교할 수 없을 정도로 클 전망입니다.
실제로 10.15 대책 발표 이전부터 서울의 전세수급지수는 이미 공급 부족을 경고하고 있었습니다. KB부동산에 따르면 지난 9월 서울 아파트 전세수급지수는 154.9로, 전세 대란이 일었던 2021년 10월 이후 약 4년 만에 최고치를 기록했습니다. 이는 100을 넘을수록 공급이 수요보다 부족하다는 의미로, 이미 '공급 가뭄'이 진행 중인 상황에서 규제가 기름을 부은 격입니다.
수요 측면: 매매 포기 수요, 전세 시장으로 '역류'
공급은 급격히 위축되는 반면, 전세 수요는 오히려 늘어날 가능성이 큽니다. 이번 대책에 포함된 강력한 대출 규제(LTV, DSR 강화)로 인해 주택 구매를 계획했던 실수요자들이 자금 조달의 벽에 부딪혀 매매를 포기하고, 임대차 시장에 잔류할 가능성이 높아졌기 때문입니다.
결국 '공급 감소'와 '수요 증가'라는 가격 상승의 두 가지 핵심 요인이 동시에, 그리고 매우 강력하게 작용하게 됩니다. 이는 마치 댐의 한쪽 수문(공급)은 닫고, 다른 쪽(수요)에서는 물을 계속 퍼붓는 것과 같은 형국으로, 전세 가격의 불안정성을 극대화할 수밖에 없습니다.
임대인의 비용 증가, 결국 세입자에게 전가된다
전세 가격 상승을 부추길 또 다른 심층적인 요인은 임대인의 비용 증가입니다. 일반적으로 강력한 부동산 규제는 보유세 강화와 같은 추가적인 세금 부담으로 이어지는 경우가 많습니다.
과거 연구에 따르면, 집주인의 보유세가 1% 증가하면 그 부담의 약 30%가량이 전세 보증금 형태로 세입자에게 전가되는 효과가 나타났습니다. 앞으로 토허제 지정과 함께 보유세 부담까지 현실화될 경우, 집주인들은 세금 부담을 상쇄하기 위해 신규 전세 계약의 보증금을 올리거나, 기존 전세 계약을 월세나 반전세로 전환하려는 움직임을 가속화할 것입니다.
이는 전세 매물의 '질적 하락'과 '양적 감소'를 동시에 유발합니다. 임대인 입장에서는 전세 보증금을 받아 재투자하기보다는, 매달 현금 흐름을 창출하는 월세를 선호할 유인이 커지기 때문입니다. 결국 시장 전체적으로는 **'전세의 소멸'과 '월세 시대의 도래'**가 더욱 빠른 속도로 진행될 것으로 보입니다.
결론: 단기 급등 후 장기적 구조 변화 예상
결론적으로, 토지거래허가구역으로 지정된 서울 아파트의 전세 가격은 단기적으로 수급 불균형 심화로 인해 급등할 가능성이 매우 높습니다. 특히 신규로 집을 구해야 하는 무주택자나 신혼부부 등은 이전보다 훨씬 높은 가격과 부족한 매물이라는 이중고를 겪게 될 것입니다.
장기적으로는 전세라는 임대차 형태 자체가 시장에서 점차 위축되고, 월세 중심으로 빠르게 재편되는 구조적 변화가 예상됩니다. 매매 시장을 안정시키기 위한 규제가 의도치 않게 임대차 시장의 불안을 증폭시키고 세입자의 주거 부담을 가중시키는 '정책의 역설'이 현실화될 수 있다는 우려가 깊어지고 있습니다.
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