토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된 곳의 아파트를 '실거주' 목적으로 어렵게 매수했는데, 갑자기 해외로 발령이 나거나 건강이 안 좋아지는 등 피치 못할 사정이 생기면 어떻게 해야 할까요? 아마 토허구역 아파트를 매수한 분들이라면 한 번쯤은 가져봤을 불안감일 겁니다.
결론부터 말씀드리자면, 정당한 사유 없이는 '정말 큰일'이 날 수 있습니다. 하지만 법적으로 인정해 주는 예외 조항도 분명히 존재합니다. 오늘은 실거주 2년 의무를 지키지 못했을 때 어떤 처벌을 받게 되는지, 그리고 어떤 경우에 구제받을 수 있는지 그 모든 것을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.
토지거래허가구역 실거주 의무 위반 시, 어떤 처벌을 받나요?
가장 궁금해하시는 부분일 텐데요. 정당한 사유 없이 2년간의 실거주 의무를 이행하지 않으면, 관할 구청은 먼저 **'이행명령'**을 내립니다. 3개월의 기간을 주고, 그 안에 의무를 이행하라고 촉구하는 것이죠. 만약 이 기간에도 의무를 이행하지 않으면 그때부터 무서운 페널티가 부과됩니다.
핵심은 '이행강제금' 부과
이행명령을 따르지 않으면 **'이행강제금'**이라는 이름의 금전적 벌칙이 부과됩니다. 쉽게 말해, '약속을 어겼으니 돈으로 벌금을 내라'는 의미입니다.
이행강제금, 얼마나 나오나요?
이행강제금은 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 결정됩니다. 구체적으로는 이용 의무 위반 내용에 따라 부과율이 달라지지만, '자기 거주용'으로 이용하지 않고 방치하거나 임대를 주는 경우는 가장 높은 부과율인 **최대 10%**가 적용될 수 있습니다.
예시: 만약 15억 원에 아파트를 매수했다면, 이행강제금은 최대 1억 5천만 원까지 부과될 수 있다는 계산이 나옵니다. 실로 어마어마한 금액이죠.
이행강제금 한 번만 내면 끝? 아닙니다.
더 무서운 점은 이행강제금이 1년에 한 번씩, 의무 이행이 완료될 때까지 반복해서 부과된다는 사실입니다. 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 매년 부과되며, 총 부과 횟수는 이용 의무 기간(자가거주 2년)을 넘지 않는 범위에서 계속될 수 있습니다.
토지거래허가구역 실거주 2년 예외 조항은?
물론 법도 사람이 사는 세상의 이야기인 만큼, 부득이한 사정들을 고려한 예외 조항을 두고 있습니다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령'에 명시된 주요 예외 사유는 다음과 같습니다.
1. 징집 (군대)
대한민국 국민의 의무인 병역 의무로 인해 거주할 수 없는 경우, 당연히 예외로 인정됩니다.
2. 다른 시·군·구로의 근무지 이전
세대원 전원이 근무상의 형편으로 인해 허가구역이 속한 시·군·구(및 그와 연접한 시·군·구)를 떠나 다른 지역으로 이주하게 되는 경우입니다. 예를 들어 서울 강남구에 아파트를 샀는데, 회사 발령으로 부산으로 이사 가야 하는 상황 등이 해당됩니다.
3. 취학
자녀의 진학 등 취학 문제로 세대원 전원이 다른 지역으로 거주지를 이전해야 하는 경우에도 예외가 적용될 수 있습니다.
4. 질병 치료 및 요양
세대원의 질병 치료나 요양을 위해 6개월 이상 다른 지역에 거주해야 하는 경우, 의사의 소견서 등 객관적인 자료를 통해 입증하면 인정받을 수 있습니다.
5. 해외 이주 및 2년 이상 해외 체류
세대원 전원이 해외로 이주하거나, 2년 이상 해외에 머물게 되는 경우입니다.
예외 사유 입증, 어떻게 해야 할까?
중요한 것은 위와 같은 사유에 해당한다고 해서 자동으로 의무가 면제되는 것이 아니라는 점입니다. 반드시 객관적인 증빙 서류를 갖춰 관할 구청에 사유를 소명하고 인정을 받아야 합니다.
- 근무지 이전: 재직증명서, 인사발령 공문 등
- 취학: 재학증명서, 합격통지서 등
- 질병 치료: 의사 진단서 또는 소견서
- 해외 체류: 출입국사실증명, 해외 파견 증명서 등
만약 실거주가 어려운 사유가 발생했다면, 이행강제금 고지서를 받기 전에 미리 관할 구청 담당 부서에 연락하여 상담하고 필요한 절차를 안내받는 것이 가장 현명한 방법입니다.
결론적으로 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무는 매우 엄격하게 적용되며, 위반 시 상당한 금전적 불이익을 감수해야 합니다. 따라서 아파트 매수 시점부터 본인의 거주 계획을 철저히 세우는 것이 중요하며, 부득이한 변수가 발생했을 때는 법적 테두리 안에서 구제받을 수 있는 방법을 적극적으로 모색해야 합니다.
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