안녕하세요! 10.15 부동산 대책으로 '토지거래허가구역'이 서울 전역과 경기 주요 지역으로 대폭 확대되었습니다.
가장 강력한 규제인 '2년 실거주 의무' 때문에 "이제 토지거래허가구역에서는 전세를 낀 매매, 즉 갭투자가 완전히 불가능해진 것 아니냐"고 걱정하시는 분들이 정말 많으신데요.
결론부터 말씀드리면, 아니요, 가능합니다.
물론 '아파트'는 불가능해진 것이 맞습니다. 하지만 실거주 의무가 없는 갭투자가 합법적으로 가능한 길이 분명히 남아있습니다. 오늘 그 '이것'이 무엇인지 확실하게 알려드리겠습니다.
토지거래허가구역, 왜 갭투자가 불가능한가?
먼저, 왜 '토지거래허가구역'에서 갭투자가 어렵게 되었는지 그 원리부터 간단히 짚어보겠습니다.
핵심 규제: '2년 실거주 의무'
이 제도의 핵심은 '투기 방지'입니다. 그래서 구역 내 주택을 매입할 때 "나는 투기 목적이 아니라, 실제로 거주할 목적입니다"라는 것을 구청에 증명하고 **'허가'**를 받아야 하죠.
그리고 이 '허가'의 가장 중요한 조건이 바로 **'2년간 실제로 거주할 의무'**입니다.
- ❌ 전세 놓기 (불가)
- ❌ 월세 놓기 (불가)
- ❌ 공실로 비워두기 (불가)
이 때문에 허가를 받아야 하는 주택은 '전세 끼고 매매'가 원천적으로 불가능해진 것입니다.
실거주 의무 없는 갭투자, '이것'만 가능합니다
하지만 여기서 핵심 포인트가 나옵니다. '2년 실거주 의무'는 '허가'를 받는 것에 대한 조건입니다.
만약, 애초에 '허가 대상'이 아니라면 어떨까요?
그렇습니다. 허가를 받을 필요가 없는 주택은 '2년 실거주 의무'도 당연히 적용되지 않습니다.
1. 토지거래허가구역 갭투자의 유일한 해답: '오피스텔'
이번 10.15 대책에서 가장 주목해야 할 부분입니다.
'오피스텔'은 토지거래허가 대상에서 명확히 제외되었습니다.
오피스텔은 건축법상 '업무시설'로 분류되기 때문인데요. 따라서 토지거래허가구역으로 묶인 지역(예: 강남구, 서초구, 용산구 등)이라도, 그 안에 있는 오피스텔은 구청의 허가 없이 자유롭게 매매할 수 있습니다.
- 결론: 허가 절차가 없으니, '2년 실거주 의무'도 없습니다.
- → '전세 끼고 매매' (갭투자)가 얼마든지 가능합니다.
- 단 오피스텔은 시세 차익을 노리는 상품이 아니라 임대 수익형 상품이기 때문에 투자는 신중하게 판단해야 합니다.
2. 또 다른 가능성: '아파트 단지 외' 빌라
오피스텔 외에 또 다른 가능성은 바로 '일부' 연립·다세대 주택(빌라)입니다.
- 허가 대상: 아파트와 같은 단지에 묶여있는 연립·다세대
- 허가 비대상: 아파트 단지와 별개인 연립·다세대 (일반적인 빌라)
즉, 아파트 단지와 상관없이 나 홀로 지어진 일반적인 빌라나 다세대 주택은 허가 대상에서 제외됩니다. 이 주택들 역시 '2년 실거주 의무'가 없으므로 전세를 끼고 매매하는 것이 가능합니다.
"아파트"는 갭투자가 정말 불가능한가요?
네, 불가능합니다.
아파트는 100% 허가 대상
이번 규제의 핵심 타겟이 바로 '아파트'입니다. 아파트는 크기나 가격과 상관없이 100% 토지거래허가 대상입니다.
따라서 아파트를 매매하려면 반드시 '2년 실거주' 계획서를 제출하고 허가를 받아야 하며, 갭투자는 불가능합니다.
많이 헷갈리는 함정: 경매와 증여
많은 분이 "그럼 경매나 증여로 취득하면 실거주 의무가 없지 않나요?"라고 오해하십니다.
'허가'는 면제, '실거주 의무'는 여전!
이것은 절반만 맞는 말이라 위험합니다.
- 경매: 법원 경매로 취득 시 '허가 절차'는 면제됩니다.
- 증여: 부모 자식 간 증여 시 '허가 절차'는 면제됩니다.
하지만! '허가 절차'만 면제될 뿐, '2년 실거주 의무'는 그대로 적용됩니다. 즉, 경매로 낙찰받은 사람도, 증여를 받은 사람도 2년간 본인이 직접 실거주해야 합니다.
따라서 경매나 증여는 '전세 끼고 매매'하는 갭투자의 방법이 될 수 없습니다.
결론: 토지거래허가구역 갭투자, '이것'만 기억하세요
- 아파트: 매매, 경매, 증여 어떤 방식이든 **'2년 실거주 의무'**가 있어 갭투자 불가능.
- 오피스텔: 애초에 '허가 대상'이 아님. → '실거주 의무' 없음. → 갭투자 가능!
- 일반 빌라: '아파트 단지 외'의 빌라는 허가 대상이 아님. → '실거주 의무' 없음. → 갭투자 가능!
토지거래허가구역에서 실거주 의무 없이 전세를 끼고 매매(갭투자)하는 방법, '아파트'만 고집하지 않는다면 '오피스텔'과 '일반 빌라'라는 합법적인 길이 분명히 존재합니다.
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