토지양도세는 토지를 팔아 차익이 발생했을 때 부과되는 세금으로, 2025년 현재 기본세율표에 따라 과세표준별 세율이 적용됩니다. 하지만 토지가 비사업용 토지로 분류되면 세율이 높아지고, 장기보유 여부에 따라 절세 혜택이 크게 달라집니다. 이번 글에서는 토지양도세 계산방법 및 세율표, 그리고 꼭 알아야 할 절세방법을 정리했으니 자세히 알아보세요.
1. 토지양도세 기본 계산법
토지양도세는 다음 공식으로 계산합니다.
양도소득세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제) × 세율 – 누진공제 + 지방소득세(10%)
예시: 토지를 팔아 2억 원 차익이 발생했다면, 과세표준 2억 원에 세율 38%, 누진공제 1,490만 원을 적용하여 약 6,110만 원의 세금이 계산됩니다.
2. 2025년 토지양도세 세율표
아래는 2025년 기준 토지양도세 세율표입니다. (※ 비사업용 토지는 각 구간별 세율에 10%p 가산)
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
👉 비사업용 토지일 경우, 같은 구간에 세율 10%p 가산 (예: 38% → 48%).
3. 비사업용 토지 판정 기준
- 양도일 기준 직전 3년간 실제 사업에 사용하지 않으면 비사업용으로 분류됩니다.
- 농지·임야라도 자경이나 임대 실적이 없으면 비사업용 토지로 인정됩니다.
- 비사업용 토지는 장기보유특별공제율도 절반(최대 15%)으로 줄어듭니다
4. 장기보유특별공제 (토지양도세 절세 핵심)
- 3년 이상 보유 시부터 적용
- 보유 10년 이상 → 최대 30% 공제
- 비사업용 토지는 최대 15%까지만 공제 됩니다.
5. 토지양도세 절세방법
- 장기 보유 후 매도 : 2년 미만 보유 시 40~50% 중과되므로 최소 2년 이상 보유
- 사업용 지위 확보 : 임대차 계약, 실제 사용 기록으로 비사업용 판정 피하기
- 필요경비 최대 반영 : 취득세, 중개수수료, 측량비 등 빠짐없이 포함
- 비과세·감면 제도 활용하세요.
- 8년 이상 자경 농지: 1억 원 한도 감면
- 도시계획 해제 토지: 차익의 30% 공제
- 주택 부수 토지: 1세대 1주택과 동일하게 9억 원 공제
- 기한 내 신고 필수 : 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내 신고
- 전자신고 활용 : 홈택스로 신고하면 세액공제(3%, 최대 30만 원)
마무리
2025년 토지양도세 세율표가 일부 개정되면서 과세표준 구간이 확대되었습니다. 하지만 비사업용 토지 중과세율과 장기보유특별공제 차이는 여전히 절세의 핵심 변수입니다. 토지를 매각하기 전에는 반드시 보유기간·용도·지역 조건을 확인하고, 필요 시 전문가 상담을 받아야 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
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