재개발 구역 안에 무허가건물을 소유하고 있다면 나중에 새 아파트를 받을 수 있을까요?
무허가건물은 건축허가를 받지 않고 지은 건물이기 때문에 재개발 입주권도 받을 수 없다고 생각하기 쉬운데요.
무허가건물도 일정한 요건을 갖추면 재개발 입주권을 받을 수 있습니다.
다만 모든 무허가건물이 해당하는 것은 아닙니다. 서울 재개발에서는 특정무허가건축물에 해당하는지, 주거용으로 사용하고 있는지, 조합 정관에서 분양대상으로 인정하는지를 확인해야 합니다.
오래된 무허가건물이라면 입주권을 받을 수 있을까요?
여기서 먼저 알아야 할 것이 특정무허가건축물입니다.
서울에서는 1989년 1월 24일 당시 존재했던 무허가건축물 등을 특정무허가건축물로 구분합니다.
그렇다면 1989년 이전에 지어진 무허가건물은 모두 입주권을 받을 수 있을까요?
그렇지는 않습니다.
건축 시점뿐 아니라 실제 주거용으로 사용하고 있는 건축물인지, 해당 재개발조합의 정관에서 분양대상으로 인정하는지도 확인해야 합니다.
특정무허가건축물에 해당하더라도 이러한 요건을 충족하지 못하면 주택 소유를 이유로 한 독립적인 분양자격을 인정받지 못합니다.
무허가건물 확인원만 있으면 입주권이 나올까요?
무허가건물은 일반적인 등기 건물과 달리 소유관계를 확인하는 방법부터 다릅니다.
그래서 기존무허가건축물확인원과 소유권을 증명할 수 있는 자료를 확인해야 하는데요.
그렇다면 무허가건물 확인원만 있으면 새 아파트를 받을 수 있을까요?
확인원은 무허가건물의 현황과 소유관계를 확인하는 자료이지, 재개발 입주권을 보장하는 서류가 아닙니다.
해당 건물이 특정무허가건축물에 해당하는지와 조합 정관상 분양자격을 충족하는지는 별도로 확인해야 합니다.
특히 무허가건물은 일반 건물처럼 등기부등본만 확인해서 소유관계를 판단할 수 없기 때문에 취득 경위와 소유권 증빙자료까지 살펴봐야 합니다.
최근에 지어진 무허가건물도 입주권을 받을 수 있을까요?
특정무허가건축물에 해당하지 않는 건물은 신발생무허가건축물로 구분합니다.
신발생무허가건축물을 소유하고 있다는 이유만으로 재개발 아파트 분양자격이 생기지는 않습니다.
그렇다면 이런 무허가건물을 소유한 사람은 무조건 현금청산을 받게 될까요?
이 부분은 토지 소유 여부를 함께 확인해야 합니다.
건물 자체로는 분양자격을 인정받지 못하더라도 별도로 소유한 토지가 재개발 분양대상 기준을 충족한다면 토지 소유를 근거로 분양자격을 판단할 수 있기 때문입니다.
따라서 무허가건물이라는 이유만으로 입주권이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
무허가건물만 소유한 경우와 토지까지 소유한 경우는 다릅니다
예를 들어 재개발구역 안에 오래된 무허가주택을 소유하고 있지만 건물 아래 토지는 국공유지라고 해보겠습니다.
이 경우에는 무허가주택 자체가 분양대상으로 인정되는지가 중요합니다.
반대로 무허가건물과 함께 본인 명의의 토지도 소유하고 있다면 어떻게 될까요?
이때는 건물의 분양자격뿐 아니라 토지 면적과 권리가액 등 토지 소유에 따른 분양대상 기준도 함께 확인해야 합니다.
그래서 같은 무허가건물이라도 소유관계에 따라 재개발 분양자격이 달라지는 겁니다.
재개발 무허가건물은 무엇부터 확인해야 할까요?
재개발구역 안에 무허가건물이 있다면 다음 순서로 확인하면 됩니다.
- 건축 시점 — 특정무허가건축물에 해당하는지
- 건물 용도 — 실제 주거용으로 사용하고 있는지
- 소유관계 — 무허가건물의 소유권을 증명할 수 있는지
- 토지 소유 여부 — 건물 아래 토지가 본인 소유인지
- 조합 정관과 분양기준 — 해당 건물이 독립된 분양대상으로 인정되는지
특히 오래된 무허가건물을 매수하려는 경우라면 계약 전에 이 부분부터 확인해야 합니다.
무허가건물도 재개발 입주권을 받을 수 있지만, 오래됐다는 이유만으로 분양자격이 생기는 것은 아닙니다.
서울 재개발에서는 특정무허가건축물 해당 여부와 조합 정관, 토지 소유관계를 함께 확인해야 합니다.
입주권이 나오는 무허가건물인지 먼저 확인하고 매수가격을 판단해야 합니다. 입주권을 받을 수 없는 건물을 입주권이 있는 것으로 생각하고 매수하면 문제가 커집니다.
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| 재개발 구역 안 무허가건물도 입주권을 받을 수 있을까? |
