전세 계약할 때 집주인 세금 체납까지 확인해야 하는 이유｜국세·지방세 확인 방법
전세 계약을 앞두고 등기부등본을 확인했는데 근저당권도 없고 압류도 없다면 안전한 집이라고 생각해도 될까요?
등기부등본이 깨끗하더라도 집주인에게 체납된 세금이 있다면 전세보증금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있습니다.
집주인의 국세·지방세 체납 여부는 등기부등본만으로 모두 확인할 수 없기 때문인데요. 전세 계약에서는 집의 권리관계뿐 아니라 집주인이 납부하지 않은 세금까지 확인해야 합니다.
1. 등기부등본에 압류가 없는데 세금 체납이 있을 수 있을까요?
있습니다.
집주인이 세금을 체납했다고 해서 해당 주택에 곧바로 압류등기가 되는 것은 아닙니다.
예를 들어 집주인이 다른 부동산을 매도하면서 발생한 양도소득세를 납부하지 않았거나, 사업을 하면서 발생한 세금을 체납했더라도 전셋집 등기부등본에는 아무런 표시가 없을 수 있습니다.
그렇다면 이런 세금이 전세보증금과 무슨 관계가 있을까요?
집주인이 세금을 납부하지 않아 주택이 압류되고 경매나 공매로 넘어가면, 매각대금에서 세금과 전세보증금의 변제순위를 따져야 하기 때문입니다.
세금의 종류와 법정기일, 임차인의 대항력과 확정일자 등에 따라 보증금보다 먼저 징수되는 세금이 있을 수 있습니다.
따라서 등기부등본에 근저당권이나 압류가 없다는 이유만으로 보증금 반환에 문제가 없다고 판단하면 안 됩니다.
2. 집주인이 세금을 체납하면 전세보증금보다 먼저 가져갈까요?
모든 체납세금이 전세보증금보다 우선하는 것은 아닙니다.
여기서 중요한 것이 세금의 법정기일과 임차인의 우선변제권인데요.
일반적으로 세금의 법정기일과 임차인이 대항요건 및 확정일자를 갖춘 시점을 비교해 우선순위를 판단합니다.
다만 해당 주택에 부과된 일부 세금은 별도의 우선순위 규정이 적용되므로 세금의 종류까지 구분해야 합니다.
예를 들어 집주인에게 체납세금이 5,000만원 있다고 해도 그 금액이 무조건 전세보증금보다 먼저 배당되는 것은 아닙니다.
반대로 임차인이 확정일자를 받았다고 해서 모든 체납세금보다 우선하는 것도 아닙니다.
집주인의 체납세금이 얼마인지, 어떤 세금인지, 언제 법정기일이 성립했는지를 확인해야 하는 이유입니다.
3. 집주인 세금 체납은 어떻게 확인할까요?
전세 계약에서는 국세와 지방세를 각각 확인해야 합니다.
국세에는 소득세, 양도소득세, 종합부동산세, 부가가치세 등이 있고 지방세에는 재산세, 취득세, 지방소득세 등이 있습니다.
확인 방법은 다음과 같습니다.
| 구분 | 확인 기관 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 국세 | 세무서 | 미납국세 등 열람 신청 |
| 지방세 | 구청·주민센터 등 | 미납지방세 등 열람 신청 |
계약 전에 집주인의 협조를 받아 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서를 확인하는 방법도 있습니다.
4. 집주인이 동의하지 않아도 세금 체납을 확인할 수 있을까요?
전세 계약 전과 계약 후의 확인 방법이 다릅니다.
계약서를 작성하기 전에는 집주인의 동의를 받아야 미납세금 열람을 신청할 수 있습니다.
그렇다면 이미 계약서를 작성했다면 어떻게 될까요?
전세보증금이 1,000만원을 초과한다면 계약 체결일부터 임대차 기간이 시작되는 날까지 집주인의 동의 없이 미납국세와 미납지방세 열람을 신청할 수 있습니다.
예를 들어 10월 8일 전세 계약을 체결하고 임대차 기간이 11월 10일 시작된다면 그 기간 안에 열람을 신청할 수 있는 겁니다.
이때 신분증과 임대차계약서 등 필요한 서류를 준비해야 하며, 집주인의 동의 없이 열람한 사실은 집주인에게 통지됩니다.
다만 계약 후에 세금 체납을 발견하면 이미 계약금을 지급한 상태이기 때문에 문제가 복잡해집니다.
그래서 가능하면 계약서를 작성하기 전에 집주인의 협조를 받아 확인하는 것이 좋습니다.
5. 집주인에게 체납세금이 있다면 전세 계약을 해도 될까요?
집주인에게 체납세금이 확인됐다면 우선 체납액과 세금의 종류, 해당 주택의 권리관계를 확인해야 합니다.
특히 체납액이 많거나 납부 계획이 불분명하다면 계약을 서두를 이유가 없습니다.
그렇다면 집주인이 계약 전에 체납세금을 모두 납부하겠다고 하면 괜찮을까요?
말로 약속하는 것과 실제로 납부를 완료하는 것은 다릅니다.
체납세금을 납부했다면 납부 사실을 확인한 다음 계약을 진행해야 합니다.
또한 계약 당시 체납이 없더라도 이후 새로운 체납이 발생할 수 있으므로, 계약서에는 임대인의 세금 체납 사실 고지와 관련한 특약을 검토하는 것이 좋습니다.
다만 특약을 작성했다고 해서 세금의 법정 우선순위가 바뀌거나 보증금 반환이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
6. 전세 계약에서 집주인 세금 체납보다 먼저 확인해야 할 것은 없을까요?
전세 계약의 안전성을 판단하려면 세금 체납만 따로 확인해서는 안 됩니다.
등기부등본에 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지, 다른 세입자의 선순위 보증금은 얼마인지, 주택가격에 비해 전체 보증금이 과도하지 않은지도 함께 확인해야 합니다.
특히 다가구주택은 여러 세입자의 보증금이 하나의 건물에 걸려 있기 때문에 선순위 임차보증금과 집주인의 세금 체납을 함께 확인해야 합니다.
집주인의 세금 체납이 없더라도 선순위 보증금과 근저당권이 과도하면 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.
전세 계약에서 확인해야 할 것은 집주인이 현재 보증금을 받을 수 있느냐가 아니라, 계약이 끝났을 때 보증금을 안전하게 돌려줄 수 있는 구조인지입니다.
따라서 전세 계약을 진행할 때는 다음 사항을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 등기부등본의 근저당권·압류 등 권리관계
- 집주인의 국세·지방세 체납 여부
- 선순위 임차보증금과 확정일자 부여현황
- 주택가격 대비 전체 채무와 임차보증금
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부
등기부등본이 깨끗하다고 안전한 전셋집은 아닙니다. 집주인의 세금 체납과 선순위 보증금까지 확인해야 전세보증금 반환 위험을 판단할 수 있습니다.
 |
| 전세 계약할 때 집주인 세금 체납까지 확인해야 하는 이유 |
