최근에는 자녀 명의로 아파트를 보유한 뒤 부모가 전세로 들어가는 사례가 늘고 있습니다. 하지만 이 과정에서 전세대출 가능 여부, 증여세 문제, 임대소득세 과세 여부 등 법적·세무적인 이슈가 얽힐 수 있습니다. 이번 글에서는 자녀 명의 집에 부모가 전세로 거주할 수 있는지를 대출·세법·세금 측면에서 하나씩 풀어보겠습니다.
1. 부모가 자녀 집에 전세로 거주 가능한가?
원칙적으로 가능합니다. 부모와 자녀는 각각 독립된 인격체이므로 임대차계약을 체결하고 전입신고·확정일자를 받으면 법적으로 효력이 발생합니다.
다만, 실거래 의사가 명확해야 하며, 세법상 특수관계인 간 거래로 보기 때문에 시장가격과 동일한 조건을 갖추는 것이 중요합니다.
2. 전세대출 문제
부모가 자녀 소유 주택에 전세로 들어가면서 은행 전세대출을 받는 경우, 금융기관은 이를 **‘특수관계인 거래’**로 보고 대출 승인을 제한하는 경우가 많습니다.
- 일반적으로 부모-자녀 간 전세계약은 전세대출 불가
- 일부 은행은 예외적으로 심사 후 승인 가능하나, 대부분 거절
- 따라서 부모가 전세대출을 활용해 자녀 집에 거주하는 것은 현실적으로 어렵습니다.
3. 세법상 증여세 문제
부모가 자녀 명의 집에 시세보다 낮은 전세보증금으로 거주하면 국세청은 편법 증여로 볼 수 있습니다.
- 예: 시세 전세보증금 3억인데 부모가 1억만 내고 거주 → 자녀가 부모에게 2억 원 혜택을 준 것으로 간주
- 이런 경우 증여세 과세 가능성이 있음
-
따라서 반드시 시세와 유사한 전세보증금을 설정해야 세무 리스크를 피할 수 있습니다.
4. 자녀의 임대소득세 문제
자녀가 소유주이므로, 부모가 지급하는 전세보증금이나 월세에 따라 임대소득세 신고 의무가 발생할 수 있습니다.
- 전세보증금만 있는 경우: 임대소득세 과세 없음
- 전세보증금 + 월세(반전세 등) 있는 경우: 월세에 대해 임대소득세 과세
- 자녀가 미성년자인 경우: 부모 재산의 편법 이전으로 추가 세무조사 가능
5. 실제 사례로 보는 리스크
사례 ① 정상 전세계약
시세 3억 전세, 부모가 그대로 3억을 내고 자녀 집 거주.
→ 세법상 문제 없음. 단, 대출 불가.
사례 ② 낮은 전세보증금
시세 3억인데 부모가 1억만 내고 거주.
→ 국세청이 2억을 증여로 간주 → 증여세 부과 가능.
사례 ③ 반전세 계약
보증금 1억 + 월세 50만 원.
→ 자녀는 월세 수입에 대해 임대소득세 신고 의무 발생.
마무리
자녀 명의 집에 부모가 전세로 거주하는 것은 가능하지만, 전세대출은 사실상 불가능하고, 시세와 다른 금액으로 계약하면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 또한, 자녀는 임대소득세 신고 의무가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
결론적으로, 부모가 자녀 명의 집에서 전세로 거주하려면 시세 기준으로 계약하고, 세금 신고를 성실히 하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 지금이라도 대출·세법·세금 리스크를 점검해 두면 불필요한 세무조사와 분쟁을 피할 수 있습니다.
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