장기보유특별공제는 집이나 토지를 팔 때 내는 양도소득세를 줄여주는 가장 강력한 절세 제도 중 하나입니다. 오래 보유했거나 실제 거주한 기간이 길수록 양도차익에서 일정 금액을 공제해 세금을 크게 줄일 수 있습니다. 특히 1세대 1주택자는 보유와 거주 기간을 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있기 때문에, 매도 전 반드시 계산법과 절세 방법을 확인하는 것이 중요합니다.
1. 장기보유특별공제 제도는?
- 일반 부동산(토지·상가 등): 3년 이상 보유 시 적용, 연 2%씩 공제, 최대 30%
- 1세대 1주택: 보유 연수 × 4% + 거주 연수 × 4%, 최대 80%
즉, 단순히 보유만이 아니라 실제 거주까지 충족해야 가장 큰 혜택을 볼 수 있습니다.
2. 장기보유특별공제 세율표
(1) 일반 부동산
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 5년 | 10% |
| 10년 | 20% |
| 15년 이상 | 30% (최대) |
(2) 1세대 1주택
| 보유기간 | 보유 공제율 | 거주기간 | 거주 공제율 | 총 공제율 |
|---|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 2년 | 8% | 20% |
| 5년 | 20% | 5년 | 20% | 40% |
| 10년 | 40% | 10년 | 40% | 80% (최대) |
3. 장기보유특별공제 계산법
- 양도차익 계산 : 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익
- 공제액 계산 : 양도차익 × 장기보유특별공제율 = 공제액
- 과세대상 금액 산출 : 양도차익 – 공제액 = 과세표준
👉 예시:
- 양도차익 10억 원, 보유 10년 + 거주 10년(1세대 1주택)
- 공제율 = 40% + 40% = 80%
- 공제액 = 10억 × 80% = 8억 원
- 과세대상 금액 = 10억 – 8억 = 2억 원
4. 실제 절세 사례
사례 A: 10년 보유 + 10년 거주
- 양도차익: 10억 원
- 보유 공제: 40% = 4억 원
- 거주 공제: 40% = 4억 원
- 총 공제: 8억 원
- 과세대상 금액: 2억 원
👉 절세 효과가 극대화됩니다.
사례 B: 10년 보유 + 2년 거주
- 양도차익: 10억 원
- 보유 공제: 40% = 4억 원
- 거주 공제: 8% = 0.8억 원
- 총 공제: 4.8억 원
- 과세대상 금액: 5.2억 원
👉 보유기간은 같아도 거주기간이 짧으면 세금 부담이 크게 늘어납니다.
5. 절세 방법
- 매도 시기 조율: 1년만 더 보유·거주해도 공제율이 크게 오를 수 있습니다.
- 주민등록 확인: 거주기간 입증을 위해 전입일이 제대로 기록되어 있는지 확인해야 합니다.
- 증빙자료 준비: 등기부등본, 주민등록등·초본을 미리 확보해 두면 신고 시 누락을 막을 수 있습니다.
- 매도 전 세무검토: 고가주택이나 다주택자는 반드시 세무전문가와 상담 후 공제율을 확인하는 것이 안전합니다.
6. 마무리 글
장기보유특별공제는 보유와 거주 기간에 따라 세금이 수천만 원 이상 차이가 날 수 있는 핵심 절세 제도입니다. 일반 부동산은 최대 30%, 1세대 1주택은 최대 80%까지 공제받을 수 있으므로, 매도 계획이 있다면 보유·거주 기간을 철저히 점검해야 합니다. 매도 시기를 조금만 조율해도 공제율이 한 단계 올라가 절세 효과가 커질 수 있으니, 반드시 계산법을 확인하고 전략적으로 매도하는 것이 바람직합니다.
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