부부 공동명의 아파트 전세 계약, 왜 조심해야 할까요? 부부 공동명의 아파트 전세 계약은 집주인이 한 명이 아닌 둘이기 때문에 계약 절차가 더 복잡합니다. 단순히 계약서만 쓰는 게 아니라, 두 사람 모두의 동의와 서명이 있어야 하고 권리관계도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 최근 전세 사기 피해가 계속 늘어나고 있어, 안전장치를 제대로 갖추는 것이 무엇보다 중요합니다.
전세 사기 동향과 위험성
2025년 기준 전세 사기 피해는 여전히 3만 건 이상 발생했습니다. 정부가 특별법을 2027년까지 연장했지만, 2025년 6월 이후 신규 계약은 일부 적용이 안 되는 경우가 있어 주의해야 합니다. 즉, “나만은 괜찮겠지”라는 생각은 버리고 계약 전후로 확인 절차를 철저히 밟아야 합니다.
부부 공동명의 아파트 전세 계약, 법적 요건
민법 제265조에 따르면 공동명의 아파트 전세 계약은 두 사람 모두의 동의가 있어야 합니다. 지분이 50:50이면 반드시 두 사람이 함께 계약서에 서명하거나, 한쪽이 대리한다면 공증된 위임장과 인감증명서를 받아야 합니다. 단순히 “남편(아내)이 대신 한다”는 말만 믿으면 나중에 법적 보호를 받기 어렵습니다.
부부 공동명의 아파트 전세 계약 전 체크리스트
전세 계약 전 반드시 아래 사항을 확인하세요.
- 등기부등본 3종(갑·을·표제부)에서 소유자 지분과 선순위 채권, 압류 여부 확인
- 보증금 안전선: 보증금 + 선순위 채권이 집값의 90%를 넘지 않아야 함
- 임대인 확인: 공동명의자 모두의 서명 또는 공증 위임장 필수
- 보증보험 가입 가능 여부: HUG 안심전세포털에서 확인 가능
- 중개사 확인: 등록 여부, 공제보험 가입 여부, 과거 징계 이력 확인
계약서 작성 시 유의할 점
계약서에 반드시 다음 내용을 넣어야 합니다.
- 임대인 표기: “임대인 ○○와 임대인 ○○는 임차인에 대해 보증금 반환의무를 연대하여 부담한다.”
특약 문구
- 계약 후 근저당·압류가 발생하면 임차인은 계약 해지 및 보증금 전액 반환 청구 가능
- 임대인은 보증보험 가입에 필요한 서류를 모두 제공해야 함
- 임차인의 전입신고·확정일자를 방해하지 않음
또한, 전자계약 시스템으로 계약하면 위조나 이중계약을 예방할 수 있습니다.
안전장치 3종 세트
전세 계약 후 반드시 진행해야 할 3단계가 있습니다.
- 전입신고: 대항력을 확보
- 확정일자: 보증금 우선변제권 확보
- 전세권 설정(등기): 필요 시 보증금 반환 청구권 강화
이 세 가지 절차를 빠르게 마무리해야 보증보험 가입도 원활합니다.
보증보험 가입은 필수
전세 사기를 막는 가장 확실한 방법은 전세보증금 반환보증입니다.
- 가입 기관: HUG, HF, SGI
- 가입 조건: 보증금 + 선순위 채권이 주택가치의 90% 이내
- 보증금 한도: 수도권 7억, 비수도권 5억
- 필요 서류: 전입신고 완료된 계약서, 확정일자, 임대인 동의서류
👉 보증보험 상세 안내: HUG 전세보증금 반환보증
👉 HF 주택금융공사 안내: HF 전세보증
또한 일부 지자체에서는 보증보험료를 지원해 주기 때문에, 서울·경기 등 거주 지역 지자체 공고도 꼭 확인하세요.
2025년 특별법 변화
2027년까지 전세사기피해자 특별법이 연장되었지만, 2025년 6월 이후 신규 계약자는 일부 보호 대상에서 제외됩니다. 따라서 지금 계약하는 경우라면 더 철저히 사전 점검을 하고, 반드시 보증보험으로 안전망을 갖춰야 합니다.
부부 공동명의 아파트 전세 계약, 꼼꼼함이 안전의 시작
부부 공동명의 아파트 전세 계약은 두 사람의 동의와 보증보험 가입 여부가 핵심입니다. 전입신고, 확정일자, 계약서 특약까지 갖추면 대부분의 위험을 막을 수 있습니다. 전세 사기는 한 번 당하면 회복하기 어렵습니다. 따라서 “미리 점검하고, 바로 가입하는 습관”이 가장 확실한 예방책입니다.
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