40억 원 이상 초고가주택 세금 강화, 덜 똘똘한 한 채가 뜬다?
강남 초고가주택 수요가 서울 중고가 아파트로 이동하는 이유
40억 원 이상 초고가주택의 세금 부담이 커져도 서울의 매수 수요가 사라지는 것은 아닙니다. 선택하는 주택의 가격대와 지역이 달라질 수 있습니다.
40억 원 이상 주택의 세금은 어떻게 달라질까요?
2026년 세제개편안은 실제 거주하는 중저가 1주택자의 부담을 줄이고, 초고가주택과 비거주 주택의 부담을 높이는 방향입니다. 거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 확대하는 내용이 담겼습니다.
정부가 제시한 세 부담 예시를 보면 시가 20억~30억 원대 거주 1주택자는 부담이 줄고, 30억~40억 원대는 변화가 크지 않습니다. 반면 시가 40억~50억 원을 넘어가는 초고가주택은 종합부동산세 부담이 늘어나는 구조입니다.
여기서 40억 원이 하나의 법적 기준선으로 정해진 것은 아닙니다. 주택가격과 공시가격, 보유기간, 실제 거주 여부에 따라 부담이 달라지지만 시장에서는 대략 40억 원을 넘는 주택부터 세금 부담이 커지는 것으로 받아들일 수 있습니다.
양도소득세 장기보유특별공제 역시 단순히 오래 보유하는 것보다 실제 거주 여부를 더 중요하게 보는 방향으로 바뀝니다. 초고가주택은 보유할 때뿐 아니라 나중에 매도할 때의 세금까지 함께 계산해야 하는 상황입니다.
다만 이번 내용은 정부가 발표한 개편안으로 국회 논의 과정에서 달라질 수 있습니다. 실제 매수와 매도 결정은 최종 법률과 시행 시점을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
초고가주택 세금이 오르면 매수자는 집을 사지 않을까요?
초고가주택 세금이 오른다고 집을 살 자금이 있는 사람이 주택 구입 자체를 포기하는 것은 아닙니다. 서울에서 거주하면서 자산가치까지 지킬 수 있는 집 한 채를 찾으려는 수요는 그대로 남습니다.
다주택보다 실거주 1주택이 세금에서 유리한 구조도 유지됩니다. 여러 채의 주택을 사는 대신 자신이 직접 거주할 수 있는 가장 좋은 집 한 채를 선택하려는 흐름은 계속되는 거죠.
다만 50억 원짜리 강남 아파트를 사려고 했던 매수자가 세금을 계산해 본 뒤 20억~30억 원대 아파트로 눈을 돌릴 수 있습니다. 집을 사지 않는 것이 아니라 세금 부담이 상대적으로 적은 가격대로 내려오는 것입니다.
초고가주택의 거래는 주춤해질 수 있지만 그 아래 가격대의 수요는 오히려 늘어날 수 있습니다. 세금정책이 매수 수요를 없애는 것이 아니라 다른 주택으로 이동시키는 셈입니다.
‘덜 똘똘한 한 채’는 어떤 집을 말할까요?
‘덜 똘똘한 한 채’는 입지나 상품성이 떨어지는 집이라는 뜻이 아닙니다. 강남·서초의 40억~50억 원 이상 초고가 아파트보다 가격은 낮지만 교통과 생활환경, 미래가치를 갖춘 서울의 선호 아파트를 의미합니다.
마포·성동은 도심과 강남 접근성이 좋고 직장 수요가 풍부합니다. 광진·강동 역시 한강과 지하철을 이용하기 편하고 신축이나 대단지 아파트를 찾는 실거주 수요가 꾸준한 지역입니다.
이들 지역에는 강남 초고가주택보다 가격이 낮으면서도 실거주 만족도가 높은 20억~30억 원대 아파트가 있습니다. 매수자는 강남이라는 지역 이름보다 실제 거주 편의성과 세금 부담, 앞으로의 가격 방어력을 함께 비교하게 됩니다.
결국 ‘똘똘한 한 채’가 사라지는 것이 아닙니다. 강남의 가장 비싼 아파트 한 채에서 마포·성동·광진·강동의 상대적으로 덜 비싼 한 채로 기준이 바뀌는 것입니다.
초고가주택 수요는 어떤 지역으로 이동할까요?
가장 먼저 수요가 이동하는 곳은 강남과 도심 접근성이 좋으면서 신축 아파트가 있는 지역입니다. 기존 생활 수준을 크게 낮추지 않고도 세금과 매입가격을 줄일 수 있어야 하기 때문입니다.
강남 출퇴근을 중요하게 생각하는 매수자는 성동·광진·강동을 살펴볼 수 있습니다. 여의도와 광화문 등 도심 출퇴근이 중요하다면 마포·성동의 선호도가 높아집니다.
같은 지역 안에서도 역세권 대단지와 신축·준신축 아파트에 수요가 집중됩니다. 초고가주택을 포기했다고 해서 오래된 주택이나 생활환경이 불편한 주택까지 선택하는 것은 아니기 때문입니다.
20억~30억 원대에서 조건이 좋은 아파트는 공급이 많지 않습니다. 매수자가 한꺼번에 몰리면 거래량이 많지 않아도 한두 건의 높은 가격이 새로운 시세가 되고, 주변 집주인도 호가를 올리게 됩니다.
세금 강화가 중고가 아파트의 풍선효과를 만들까요?
초고가주택만 겨냥한 세금 강화는 서울 중고가 아파트의 풍선효과로 이어질 수 있습니다. 서울에 살려는 수요는 그대로인데 세금에서 불리해진 주택만 선택지에서 빠지기 때문입니다.
50억 원짜리 아파트를 보던 사람이 30억 원짜리 아파트를 찾고, 30억 원짜리 아파트 가격이 오르면 기존 20억 원대 매수자는 다시 더 낮은 가격대의 주택을 찾습니다. 수요가 가격대를 따라 한 단계씩 내려오는 구조입니다.
처음에는 마포·성동 같은 한강 인접 선호지역이 움직이고, 이후 광진·강동과 서울 외곽의 신축 대단지까지 영향을 받을 수 있습니다. 초고가주택을 잡으려던 정책이 서울의 더 넓은 가격대를 밀어 올리는 상황이 생기는 것입니다.
다만 세금만으로 모든 가격 변화를 설명할 수는 없습니다. 금리와 대출 규제, 입주 물량, 지역 개발사업도 매수자의 판단에 함께 영향을 줍니다.
중요한 것은 특정 가격대의 세금 부담을 높였을 때 수요가 사라지는지, 아니면 바로 아래 가격대로 이동하는지를 살펴보는 것입니다.
서울 중고가 아파트라면 모두 오를까요?
20억~30억 원대 아파트라고 모두 오르는 것은 아닙니다. 같은 가격이라도 교통과 학군, 단지 규모, 연식, 주변 공급 물량에 따라 매수자의 선택은 달라집니다.
초고가주택에서 내려온 수요는 이미 높은 수준의 주거환경을 경험했거나 기대하는 사람들입니다. 역과 멀거나 단지 규모가 작고 주거환경이 불편한 아파트는 가격이 낮아도 선택받기 어렵습니다.
반대로 서울 주요 업무지역으로 이동하기 편하고, 신축이나 준신축이면서 한강·공원·상업시설을 이용하기 좋은 아파트에는 수요가 집중됩니다. 가격대보다 실제 상품성이 중요해지는 시장인데요.
따라서 ‘덜 똘똘한 한 채’는 단순히 강남보다 저렴한 집을 뜻하지 않습니다. 가격은 낮아도 실거주 가치와 희소성을 갖춘 주택이어야 합니다.
지역별 매매가격과 거래량은 한국부동산원 부동산통계정보시스템에서 확인할 수 있습니다.
전월세시장에는 어떤 영향을 줄까요?
서울 중고가 아파트에 실거주 매수자가 들어오면 기존 세입자가 이용할 수 있는 전세 매물은 줄어듭니다. 주택 수는 그대로지만 임대주택이 실거주 주택으로 바뀌기 때문입니다.
집주인이 직접 입주하거나 새로운 매수자가 세입자를 내보내고 들어가면 기존 세입자는 다른 전셋집을 찾아야 합니다. 전세 매물이 부족한 상황에서는 남아 있는 전세와 월세를 두고 경쟁하게 됩니다.
초고가주택 세금 강화가 중고가 아파트 매수를 늘리고, 실거주 입주까지 늘린다면 해당 지역의 전세시장에도 부담이 생깁니다. 매매시장의 풍선효과가 전월세시장으로 이어질 수 있는 것이죠.
세금정책을 만들 때는 집값뿐 아니라 그 집에 거주하고 있는 세입자의 이동까지 함께 계산해야 하는 이유입니다.
초고가주택 세금만 올려서 서울 집값을 잡을 수 있을까요?
초고가주택의 세금 부담을 높이면 해당 가격대의 거래와 상승세를 둔화시키는 효과는 나타날 수 있습니다. 하지만 서울 전체의 주택 수요를 줄이지 못하면 수요는 바로 아래 가격대로 이동합니다.
가격에 따라 세금 부담이 갑자기 커지는 구조는 매수자가 특정 가격 아래의 주택에 몰리게 만듭니다. 그 결과 40억 원 이상 주택은 거래가 줄고 20억~30억 원대 아파트는 오히려 가격 상승 압력을 받을 수 있습니다.
서울 집값을 안정시키려면 세금만 조정할 것이 아니라 사람들이 원하는 지역에 실제 입주할 수 있는 주택을 공급해야 합니다. 매매 공급뿐 아니라 세입자가 안정적으로 거주할 수 있는 전세와 월세 매물도 함께 확보해야 합니다.
제가 보는 핵심은 분명합니다. 40억 원 이상 초고가주택의 세금을 올린다고 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 없어지는 것은 아닙니다.
매수자는 세금 부담이 적고 실거주 가치가 높은 20억~30억 원대 아파트를 찾아 이동합니다. 결국 ‘똘똘한 한 채’가 사라지는 것이 아니라 ‘덜 비싼 똘똘한 한 채’가 새롭게 주목받는 것입니다.
여러분은 초고가주택 세금 강화가 서울 집값을 안정시킬 것으로 보시나요, 아니면 중고가 아파트 가격을 올리는 풍선효과로 이어질 것으로 보시나요?
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