1. 미리내집이 뭐길래 이렇게 관심이 많을까?
서울시가 운영하는 장기전세주택 브랜드 이름이 **‘미리내집’**입니다.
쉽게 말해, 시세의 약 80% 수준 전세보증금으로 최대 20년까지 안정적으로 거주할 수 있는 제도입니다.
특히 신혼부부·청년·무주택자를 대상으로 공급하기 때문에, “결혼하면 무조건 지원해봐야 하는 로또 임대”라는 별명이 붙을 정도로 인기가 높았죠.
하지만 최근 들어 상황이 심상치 않습니다. 과거에는 경쟁률이 60대 1을 훌쩍 넘었는데, 올해 8월에 진행된 5차 모집 경쟁률은 39.7대 1로 뚝 떨어졌습니다.
2. 경쟁률이 왜 이렇게 떨어졌을까?
이번 모집의 물량을 살펴보면 이유를 금방 알 수 있습니다.
- 강남구 청담르엘(49㎡) 보증금: 7억 7,298만 원
- 송파구 잠실래미안아이파크(59㎡) 보증금: 7억 4,958만 원
주변 시세 대비 20% 저렴하다고는 해도, 절대 금액이 너무 높습니다.
여기에 정책대출인 버팀목 전세대출 한도가 수도권은 최대 4억 원이라, 이번 모집 물량의 90%가 사실상 정책대출을 받을 수 없었습니다.
게다가 6·27 대출규제로 청년 버팀목 대출 한도가 기존 2억 원에서 1억 5천만 원으로 축소되면서, 청년층은 추가로 현금 5천만 원을 마련해야 하는 상황이 된 거죠.
결국, 이 금액을 감당할 수 있는 현금 여유가 있는 신혼부부나 고소득층만 접근이 가능한 구조가 돼버렸습니다.
3. 서울시의 대응 – 비아파트형 확대
서울시도 이런 문제를 인식하고 있습니다.
그래서 도시형생활주택·주거형 오피스텔 같은 비아파트형 미리내집 공급을 늘리기로 했습니다.
비아파트형의 장점은 명확합니다.
- 보증금이 아파트의 절반 수준
- 교통이 좋은 곳 위주 공급
- 고급 빌트인 가전까지 포함해 주거 만족도 높임
게다가 비아파트형에 거주 중 자녀를 출산하면, 10년 후 아파트 장기전세로 우선 이주할 수 있는 혜택까지 있습니다. 즉, 자산 형성 초기 단계의 신혼부부에게는 사다리 역할을 할 수 있는 구조입니다.
4. 실수요자를 위한 대출 전략
① 대출 조합 활용
정책대출(버팀목) 한도 안에서 최대한 끌어오고, 나머지는 일반은행 전세대출로 보충하는 방법입니다. 다만, 일반은행 금리는 정책대출보다 높으니 총 상환액을 반드시 계산해야 합니다.
② 비아파트형 우선 공략
보증금이 낮아 대출 한도 내에서 해결 가능하고, 초기 자본 부담이 줄어듭니다.
③ 단기 유동성 확보
부모 증여, 신용대출, 적금 중도해지 등으로 일시적으로 자금을 마련해 입주 기회를 잡는 방법입니다.
④ 출산 인센티브 활용
비아파트형에서 10년 거주 + 출산 시, 아파트 장기전세 우선 이주 가능.
5. 앞으로의 전망
현 상황에서 대출 규제 완화나 보증금 인하 없이는 고가 장기전세의 경쟁률이 회복되기 어렵습니다.
반대로, 보증금이 낮은 비아파트형이 확대된다면 실수요자의 진입 장벽이 낮아지고, 장기전세의 ‘현금부자 전용’ 이미지를 완화할 수 있을 것입니다.
마무리
서울 장기전세주택 ‘미리내집’은 분명 매력적인 제도지만, 대출 규제와 보증금 절대금액이 높은 벽이 되고 있습니다.
지금 지원을 고민하고 있다면, 대출 조합 전략과 비아파트형 선택이 가장 현실적인 방법입니다.
앞으로 서울시의 공급 전략과 대출 제도 변화를 예의주시하면서, 본인 상황에 맞는 맞춤형 전략을 세우는 것이 중요합니다.
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