장기전세 미리내집 20년 거주 시 상황별 자산 격차
서울주택도시공사(SH)의 장기전세 ‘미리내집’ 제도는 안정적인 거주와 분양 기회를 제공하지만, 20년이라는 긴 시간 동안 경제 상황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있는 위험성이 있습니다. 따라서 청약 신청을 원하는 분들은 인플레이션 및 디플레이션이 발생할 경우 전세금과 분양가의 가치가 어떻게 변하는지 시나리오 분석 후 신중히 결정하는 게 좋습니다.
인플레이션 시나리오 – 전세금 가치 하락
- 가정: 연평균 물가상승률 3%
- 20년 후 화폐가치: 현재 5억 원은 약 2억 7천만 원 수준
- 의미: 명목 금액은 같아도 실질 구매력이 절반 가까이 감소
- 결과: 장기전세 거주자는 주거비 절감 효과는 있지만, 전세금 자산가치 보존이 어려움
디플레이션 시나리오 – 전세금 가치 상승
- 가정: 연평균 물가하락률 1% (경제 불황 지속)
- 20년 후 화폐가치: 현재 5억 원은 실질 구매력 약 6억 원 이상으로 상승
- 의미: 전세금을 오래 보유할수록 실질 가치가 올라감
- 결과: 분양 시점의 아파트 시세가 하락하면, 시세의 80~90% 우선분양 가격도 낮아져 매입 부담이 줄어듦
기회비용 및 대출 부담 – 경제 상황별 차이
- 인플레이션 시: 투자하지 않은 전세금 가치 하락, 분양가는 상승 → 자산 격차 확대
- 디플레이션 시: 전세금 가치 보존 또는 상승, 분양가는 하락 → 자산 격차 축소
- 공통 위험: 20년간 대출 이자 부담은 경제 상황과 무관하게 지속
20년 후 분양가 부담 비교
| 경제 상황 | 20년 후 시세 | 우선분양가(80~90%) | 전세금 5억 대비 추가 필요액 |
|---|---|---|---|
| 인플레이션 | 15억 | 12억~13.5억 | 7억~8.5억 |
| 디플레이션 | 9억 | 7.2억~8.1억 | 2.2억~3.1억 |
종합 결론 – 거주 안정성 vs 경제 전망
‘미리내집’ 선택은 단순히 현재 시세와 전세금만 보고 판단하기 어렵습니다.
- 인플레이션 가능성 높음 → 자산 성장을 중시한다면 조기 매수나 다른 투자 고려
- 디플레이션 가능성 높음 → 장기전세 거주가 분양가 부담을 줄이고 전세금 가치 보존에 유리
결국, 향후 20년 경제 전망과 본인의 재정·대출 여력을 함께 고려한 전략이 필요합니다.
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